¿Cómo se calcula el IRPF al vender una vivienda heredada?

El valor de adquisición de una vivienda heredada es el valor que consta en la escritura de herencia (el mismo que sirvió de base para el ISD), más los gastos e impuestos de la herencia imputables al inmueble (ISD pagado, notaría, registro). Si luego la vendes, la ganancia es el precio de venta menos ese valor de adquisición. La fecha de adquisición es la del fallecimiento del causante, no la de la herencia.

¿Paga más IRPF si vendo una herencia que acabo de recibir?

No directamente, pero el tiempo de tenencia sí afecta porque el coeficiente de actualización del valor solo aplica en inmuebles adquiridos antes de 1994. La ganancia tributa siempre como renta del ahorro (19%-30%), independientemente del tiempo de tenencia desde que se heredó. No hay ninguna penalización por vender pronto, aunque fiscalmente puede ser más interesante esperar si el mercado va a subir más.

¿Hay que declarar la venta de una vivienda heredada aunque no haya ganancia?

Sí hay que declararla aunque el resultado sea pérdida o neutro, pero solo tributa si hay ganancia. Las pérdidas patrimoniales de la venta de inmuebles se pueden compensar con otras ganancias patrimoniales del ejercicio o de los 4 años siguientes. La venta debe declararse en la Casilla F2 del Modelo 100 aunque no haya cuota a pagar.

¿Cuál es el valor de adquisición cuando vendes un inmueble heredado?

El valor de adquisición fiscal NO es lo que pagó el fallecido en su día, sino el valor que se declaró en el Impuesto de Sucesiones (ISD) al heredar. Este es el error más frecuente al calcular el IRPF de una venta heredada. A ese valor se le suman los gastos de la herencia (notaría, registro, gestoría) y las mejoras realizadas tras heredar.

¿Están exentos los mayores de 65 años al vender un inmueble heredado?

Solo si el inmueble era su vivienda habitual (la del heredero, no la del fallecido) durante al menos 3 años continuados. En ese caso, la ganancia patrimonial está completamente exenta de IRPF, independientemente del importe (art. 33.4.b LIRPF).

¿Y si vendo el inmueble heredado con pérdida?

Si el precio de venta neto es inferior al valor declarado en el ISD más los gastos, tienes una pérdida patrimonial. No pagas IRPF y puedes compensar esa pérdida con otras ganancias patrimoniales en los 4 años siguientes. Es importante declararlo igualmente en la renta para poder aprovechar la compensación.

El error más común: Usar el precio que pagó el fallecido como valor de adquisición. Es incorrecto. El valor de adquisición es el que declaraste en el Impuesto de Sucesiones (ISD), y la fecha de adquisición es la del fallecimiento.

Vivienda heredada · Valor adquisición ISD · IRPF venta

IRPF al vender un piso o casa heredados — El cálculo es diferente

Al vender un inmueble heredado, el valor de adquisición que Hacienda acepta es el que se usó para liquidar el ISD — no lo que pagaron tus padres. Este cálculo determina tu ganancia real y si puedes aplicar alguna exención.

Escala del ahorro 2025 · LIRPF arts. 33-38 · Cálculo orientativo · Revisa siempre con un asesor fiscal antes de presentar

Valor declarado en el Impuesto de Sucesiones

Es el valor que pusiste en la declaración del ISD al heredar, no el precio de compra original del fallecido

€

Gastos de la herencia imputables a este inmueble

Notaría de la escritura de herencia, registro de cambio de titularidad, gestoría — solo los relativos a este inmueble

€

Precio de venta

El precio escriturado en la compraventa

€

Gastos de venta

Comisión inmobiliaria, notaría vendedor, plusvalía municipal pagada

€

Tu edad

Si tienes 65 años o más y era tu vivienda habitual, estás exento de IRPF

Escala del ahorro IRPF 2025Ver tabla ▾

Las ganancias patrimoniales (venta de acciones, fondos, inmuebles) tributan en la base del ahorro con estos tipos progresivos.

Tramo	Tipo marginal
Hasta 6.000 €	19%
De 6.000 € a 50.000 €	21%
De 50.000 € a 200.000 €	23%
De 200.000 € a 300.000 €	27%
Más de 300.000 €	30%

Escala vigente 2025. Puede actualizarse con los Presupuestos Generales del Estado.