Vender un bien heredado antes de repartir la herencia: es posible pero hay que hacerlo bien

Una de las situaciones más frecuentes en la gestión de herencias es que los herederos quieran vender un inmueble antes de que la herencia esté completamente tramitada. ¿Es posible? Sí, pero con condiciones. ¿Tiene consecuencias fiscales especiales? También.

La comunidad hereditaria: el período entre fallecimiento y reparto

Desde que fallece la persona hasta que se firma la escritura de adjudicación de herencia y los bienes se inscriben a nombre de los herederos, existe lo que el derecho denomina la comunidad hereditaria: los herederos son cotitulares del conjunto de bienes heredados en las proporciones establecidas por el testamento o la ley.

Durante ese período, ningún heredero puede actuar unilateralmente sobre los bienes. Un heredero con el 50% de la herencia no puede vender el piso sin el consentimiento del otro 50%. Las decisiones sobre los bienes comunes requieren el acuerdo de todos o, en su defecto, la intervención judicial.

Vender un inmueble antes de inscribir la herencia

Técnicamente, se puede vender un inmueble heredado antes de inscribir la adjudicación en el Registro de la Propiedad, pero la operación requiere:

1. Escritura de herencia y escritura de compraventa en un solo acto (o en actos encadenados el mismo día ante el mismo notario). El notario acepta la herencia y adjudica el inmueble a los herederos y a continuación se firma la compraventa con el comprador. Se registra directamente a nombre del comprador.

2. Pago del ISD previo o simultáneo. No se puede inscribir ninguna transmisión de un inmueble heredado sin acreditar el pago (o la exención) del Impuesto de Sucesiones. En la práctica, se puede liquidar el ISD y la compraventa de manera coordinada, pero debe estar liquidado antes de inscribir.

3. Acuerdo unánime de los herederos. Si hay varios herederos, todos deben firmar la escritura de herencia y la de compraventa.

Qué IRPF paga cada heredero al vender

Cuando se vende un inmueble heredado, cada heredero paga IRPF sobre la ganancia patrimonial correspondiente a su parte. El valor de adquisición es el valor declarado en el ISD por ese inmueble (no el precio original que pagó el fallecido).

Si el ISD se liquidó simultáneamente con la compraventa (por razones de urgencia en la venta), el valor de adquisición en el IRPF es el valor declarado en esa liquidación.

El caso de un heredero que no quiere vender

Cuando hay desacuerdo entre herederos sobre si vender o no, los que quieren vender no pueden hacerlo sin el consentimiento de los demás. Las opciones son:

• Negociar: el heredero que quiere vender puede ofrecer comprar la parte del que no quiere vender, o viceversa.
• Acción de división: cualquier coheredero puede pedir judicialmente la división de la cosa común (art. 400 CC). El juez puede ordenar la venta en subasta pública. Es el camino más largo y costoso.
• Partición judicial: si no hay acuerdo sobre el reparto de toda la herencia, se puede solicitar la partición judicial.

La plusvalía municipal cuando hay varios herederos

En las transmisiones de inmuebles heredados, la plusvalía municipal la paga el heredero que transmite (el vendedor). Si son varios herederos los que venden conjuntamente, cada uno paga la plusvalía en proporción a su parte.

El período de tenencia para calcular la plusvalía se cuenta desde la fecha del fallecimiento (fecha de adquisición del heredero), no desde la fecha original de compra del fallecido.

Consejo práctico: resolver la herencia antes de vender

Aunque es posible vender antes de tramitar completamente la herencia, en la práctica es más sencillo y menos conflictivo resolver primero la herencia (obtener escritura de adjudicación e inscribir en el Registro) y vender después. La escritura de adjudicación simplifica el proceso ante el notario y el comprador tendrá mayor seguridad jurídica.

La excepción es cuando la urgencia de la venta es real (necesidad de liquidez para pagar el ISD, inmueble en mal estado que se deteriora, o mercado en el que el precio puede bajar). En esos casos, la venta encadenada con la herencia es la solución.

---

¿Cuánto IRPF pagarás al vender el inmueble heredado? La calculadora de heredIA usa el valor del ISD como coste de adquisición y calcula la ganancia real y la cuota exacta.