IRPF al vender un piso heredado: el cálculo es diferente al de una compra normal

Cuando vendes un piso que compraste, el IRPF se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra original. Sencillo. Pero cuando vendes un piso que heredaste, el cálculo es distinto, y no conocerlo puede hacerte tributar de más — a veces por decenas de miles de euros.

El valor de adquisición en una herencia: no es el precio que pagó el fallecido

Cuando una persona compra un inmueble, su valor de adquisición en el IRPF es el precio pagado más los gastos e impuestos asociados a la compra (ITP o IVA+AJD, notaría, registro).

Cuando se hereda ese inmueble, el valor de adquisición para el heredero es el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones, no el precio original que pagó el fallecido. Este es el principio del artículo 36 de la Ley del IRPF: en adquisiciones mortis causa, el valor de adquisición es el que resulte de la aplicación de las normas del ISD.

Por qué esto importa: el efecto de la revalorización

Imagina este caso:

• El fallecido compró el piso en 1980 por 30.000 € (equivalente a 5 millones de pesetas).
• Al fallecer en 2020, el piso valía 250.000 €. El heredero declaró ese valor en el ISD.
• El heredero vende el piso en 2025 por 280.000 €.

Cálculo incorrecto (usando el precio de compra original):

• Ganancia: 280.000 - 30.000 = 250.000 €
• IRPF aproximado al 26%: ~65.000 €

Cálculo correcto (usando el valor declarado en el ISD):

• Ganancia: 280.000 - 250.000 = 30.000 €
• IRPF aproximado al 19%: ~5.700 €

La diferencia es de casi 60.000 €. La clave es saber cuál fue el valor declarado en el ISD.

Cómo encontrar el valor declarado en el ISD

El valor de adquisición correcto está en la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, que es el documento notarial donde se formalizó la herencia. Ese documento indica el valor atribuido a cada bien para el ISD.

Si la hacienda autonómica comprobó el valor y lo aumentó respecto al declarado, el valor de adquisición es el valor comprobado por Hacienda, no el declarado por el heredero.

Si el heredero liquidó el ISD y pagó por un valor, ese valor es el de adquisición para el IRPF.

Los gastos adicionales al valor del ISD

Al valor declarado en el ISD se pueden añadir:

• El propio Impuesto de Sucesiones pagado por el inmueble (en proporción a su valor sobre el total de la herencia).
• Los honorarios notariales y registrales de la herencia (en la parte proporcional atribuible al inmueble).
• Los gastos de mejoras realizados en el inmueble desde que se heredó hasta la venta.

Todos estos gastos aumentan el valor de adquisición y reducen la ganancia patrimonial en el IRPF.

La fecha de adquisición: la del fallecimiento, no la de compra original

Para determinar el porcentaje de la escala del ahorro que aplica (si la ganancia es a largo o corto plazo), la fecha de adquisición del heredero es la fecha del fallecimiento, no la fecha en que el fallecido compró el inmueble.

En el IRPF actual, todas las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de activos tributan en la base del ahorro al tipo progresivo (19%, 21%, 23%, 27%, 28%), independientemente del tiempo de tenencia. Pero para operaciones anteriores a 2013, existían coeficientes de actualización que ya no se aplican.

Las exenciones aplicables

Las exenciones del IRPF por venta de vivienda también aplican cuando la vivienda heredada era la habitual del heredero:

• Mayores de 65 años: si el heredero tiene más de 65 años y la vivienda vendida era su residencia habitual, la ganancia está exenta.
• Reinversión en vivienda habitual: si la vivienda heredada era la residencia habitual del heredero y reinvierte el importe en otra vivienda habitual en los 2 años siguientes (o 2 años antes), puede aplicar la exención por reinversión.

El caso del piso muy antiguo: posible valoración catastral

En ocasiones, el valor declarado en el ISD fue el valor catastral (especialmente en herencias antiguas donde no había otros datos de mercado fácilmente disponibles). Si ese valor catastral era inferior al valor de mercado actual, el heredero puede encontrarse con una ganancia mayor de la esperada.

La recomendación: si vas a vender un inmueble heredado, localiza primero la documentación del ISD y verifica exactamente qué valor se declaró y qué se pagó, antes de calcular la ganancia potencial.

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La calculadora de IRPF por venta de vivienda heredada de heredIA calcula la ganancia patrimonial correctamente, usando el valor del ISD como coste de adquisición, y estima la cuota que deberás pagar en la declaración de la renta.