Donación de la vivienda a los hijos: cuánto se paga de impuestos y cuándo conviene

Donar la vivienda a los hijos en vida es una decisión que muchas familias consideran para planificar la sucesión. A veces es fiscalmente ventajosa; otras veces es más cara que esperar a la herencia. Depende de la comunidad autónoma, la edad del donante y el valor del inmueble.

Los impuestos que genera una donación de vivienda

Una donación de vivienda activa tres impuestos distintos, dos para el donatario (quien recibe) y uno para el donante (quien dona).

Para el donatario: Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

Las donaciones tributan en el ISD, pero en el "impuesto de donaciones", no en el de sucesiones. Las reglas generales son las mismas (tarifa, reducciones), pero las bonificaciones autonómicas pueden ser diferentes.

Este es el punto más importante: en muchas comunidades autónomas, las bonificaciones para donaciones son inferiores a las de las herencias. Por ejemplo:

• Madrid: bonificación del 99% en herencias entre padres e hijos, pero solo del 99% también en donaciones entre padres e hijos en metálico o bienes en general. En la práctica Madrid bonifica las donaciones casi igual que las herencias, pero no todas las comunidades hacen lo mismo.
• Andalucía: hasta 2022 bonificaba el 99% tanto herencias como donaciones entre padres e hijos. Actualmente mantiene una bonificación elevada pero hay que verificar el tipo vigente.
• Cataluña: en donaciones entre padres e hijos aplica una reducción del 95% sobre inmuebles que constituyan la vivienda habitual del donatario y reducción del 95% sobre empresa familiar. Para otros bienes, el tipo puede ser superior al de la herencia.

La regla general: si la comunidad autónoma aplica las mismas bonificaciones a donaciones que a herencias, fiscalmente puede ser indiferente donar o esperar. Si las bonificaciones son menores en donaciones, esperar a la herencia suele ser más eficiente.

Para el donante: IRPF

Este es el punto que más sorprende y que más costoso puede resultar. El donante (el padre o madre que dona la vivienda) genera una ganancia patrimonial en el IRPF por la diferencia entre el valor de adquisición original del inmueble y su valor en el momento de la donación.

Si los padres compraron el piso en 1990 por 60.000 € y ahora vale 300.000 €, la ganancia patrimonial es 240.000 €. Esa ganancia tributa en la base del ahorro al tipo progresivo (19%, 21%, 23%, 27% o 28% según tramos desde 2023). El coste en IRPF puede ser de 50.000-60.000 €.

Excepción importante: los mayores de 65 años que donen su vivienda habitual están exentos del IRPF por esa ganancia (igual que cuando la venden). Esta exención hace que la donación sea especialmente ventajosa fiscalmente para personas mayores que han revalorizado mucho su vivienda.

Para el donatario: plusvalía municipal

En las donaciones de inmuebles también se genera plusvalía municipal (IIVTNU), que paga el donatario (el hijo que recibe). El importe depende del valor catastral del suelo, los años de tenencia del donante y el tipo municipal.

La donación con reserva de usufructo: la fórmula más eficiente

La estrategia más utilizada para minimizar el impacto fiscal de la donación en vida es la donación de la nuda propiedad con reserva de usufructo. El donante dona la nuda propiedad (la propiedad sin derecho de uso) y se reserva el usufructo de por vida.

Ventajas:

• El ISD del donatario se calcula solo sobre el valor de la nuda propiedad (menor que el valor total del bien).
• El donante mantiene el derecho de usar y disfrutar la vivienda hasta que fallezca.
• Cuando el donante fallece, el donatario consolida la plena propiedad sin pagar ISD adicional.
• La ganancia patrimonial en el IRPF del donante también se calcula solo sobre el valor de la nuda propiedad, no sobre el valor total.

Inconveniente: el donatario no puede vender ni hipotecar el bien mientras viva el usufructuario.

Cuándo es mejor donar y cuándo esperar a la herencia

Conviene donar cuando:

• El donante tiene más de 65 años y la vivienda ha revalorizado mucho (exención IRPF).
• La comunidad autónoma aplica las mismas bonificaciones a donaciones que a herencias.
• Se quiere transmitir el bien ahora para que el hijo lo use (por ejemplo, para que instale allí su vivienda habitual).
• Se anticipa un cambio legislativo que endurezca el tratamiento fiscal de las herencias.

Conviene esperar cuando:

• El donante tiene menos de 65 años y el IRPF por la ganancia sería muy elevado.
• La comunidad autónoma tiene bonificaciones menores en donaciones que en herencias.
• La vivienda no ha revalorizado significativamente.

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La calculadora de donación vs herencia de heredIA compara fiscalmente ambas opciones para tu caso concreto: comunidad autónoma, parentesco, valor del bien y edad del donante.