La vivienda familiar en el divorcio: quedársela, venderla o alquilarla

La vivienda familiar es habitualmente el activo más valioso del matrimonio y el que más conflicto genera en el divorcio. No hay una solución única: las circunstancias personales, económicas y fiscales de cada caso determinan qué opción es más conveniente.

Las tres opciones principales

1. Un cónyuge se queda la vivienda

Cuando uno de los cónyuges quiere mantener la vivienda, debe compensar económicamente al otro por su parte del valor. Si la vivienda vale 300.000 € y hay una hipoteca de 100.000 €, el valor neto es 200.000 €. La parte correspondiente a cada cónyuge en gananciales es 100.000 €. El cónyuge que se queda debe abonar esos 100.000 € al otro.

Fiscalidad: la adjudicación de la vivienda en la liquidación de gananciales no genera IRPF para ninguno de los dos cónyuges (art. 33.2 LIRPF), siempre que no haya un exceso de adjudicación. Si el cónyuge que se queda recibe más de lo que le corresponde por su mitad (porque la vivienda tiene un valor desproporcionado respecto al resto del patrimonio), el exceso sí puede generar una Acto Jurídico Documentado (AJD) del 1% sobre el exceso.

La hipoteca: si hay hipoteca, el cónyuge que se queda la vivienda debe solicitar al banco la subrogación del préstamo a su nombre y la liberación del otro cónyuge como deudor. El banco valorará la solvencia individual del cónyuge que asume la deuda. Si no lo aprueba, los dos siguen siendo deudores ante el banco aunque el convenio diga otra cosa.

2. Se vende la vivienda y se reparte el dinero

La venta en el mercado libre es la solución más limpia desde el punto de vista jurídico: cada cónyuge recibe su mitad del precio de venta una vez pagada la hipoteca y los gastos de venta.

Fiscalidad: la venta genera plusvalía municipal para ambos cónyuges (en proporción a su parte) y puede generar IRPF si el precio de venta supera el precio de adquisición. Los que hubieran destinado esa vivienda como habitual durante más de 3 años y tengan más de 65 años están exentos del IRPF. Los menores de 65 años pueden aplicar la exención por reinversión si compran otra vivienda habitual en los 2 años siguientes.

La hipoteca: al venderse la vivienda, la hipoteca se cancela con el producto de la venta. Es la opción más sencilla para resolver la deuda hipotecaria compartida.

3. Uno de los cónyuges se queda en uso y la venta queda pendiente

En algunos casos, especialmente cuando hay hijos menores, el convenio puede establecer que el uso de la vivienda corresponda a uno de los cónyuges (generalmente el custodio) durante un período, postergando la venta o el reparto económico.

Esta solución tiene implicaciones complejas: la propiedad sigue siendo de los dos aunque el uso sea de uno. Los gastos de mantenimiento, la hipoteca, el IBI y los seguros del hogar deben quedar claramente distribuidos en el convenio. Puede generar conflictos futuros si no se acuerdan bien los detalles.

Fiscalidad del uso gratuito: el cónyuge que tiene el uso de la vivienda sin pagar alquiler no tiene que tributar por ese beneficio en el IRPF (art. 7.k LIRPF), siempre que el uso sea consecuencia del convenio regulador aprobado judicialmente.

Qué pasa con la hipoteca si no hay acuerdo

Este es el punto que genera más complicaciones prácticas. Si los cónyuges no llegan a un acuerdo sobre quién se queda la vivienda, ambos siguen siendo deudores hipotecarios ante el banco. El banco no reconoce el convenio de divorcio como novación del préstamo: para él, ambos siguen siendo responsables solidarios.

Incluso si el convenio establece que uno de los cónyuges asume la hipoteca, si ese cónyuge deja de pagar, el banco puede reclamar al otro. Por eso es fundamental conseguir la liberación formal del cónyuge que no se queda la vivienda, que requiere la aprobación expresa del banco.

La venta forzosa como solución de último recurso

Si no hay acuerdo y la vivienda es copropietad, cualquiera de los copropietarios puede ejercer la acción de división (art. 400 CC). El juzgado puede ordenar la venta en subasta pública. Es la peor solución económicamente (las subastas generan precios muy inferiores al valor de mercado) y la más lenta.

---

La calculadora de gananciales de heredIA calcula cuánto te corresponde en cada escenario: si te quedas la vivienda, si la vende o si se la queda el otro, incluyendo el AJD estimado y la compensación que tendrías que pagar o recibir.