Actualización de la renta del alquiler en 2025: qué índice se aplica, cómo y cuándo

La Ley de Vivienda de 2023 cambió el sistema de actualización de rentas en los contratos de arrendamiento. Desde el 1 de enero de 2024, el IPC ha dejado de ser el índice de referencia para actualizar los alquileres. El nuevo sistema introduce un índice propio para el arrendamiento de vivienda, con límites diferentes según el tipo de arrendador.

El nuevo Índice de Referencia para la Actualización de Alquileres (IRAV)

El Índice de Referencia para la Actualización de Alquileres de Vivienda (IRAV), que debía ser aprobado por el INE en 2024, quedó pendiente de su publicación definitiva en el momento de redactar este artículo. Mientras no esté vigente el IRAV, la Ley de Vivienda establece medidas transitorias.

Situación transitoria 2024-2025: En contratos de arrendamiento de vivienda, la actualización de renta anual está limitada por la normativa transitoria según el tipo de arrendador:

• Pequeños propietarios (personas físicas con menos de 10 inmuebles): Pueden actualizar la renta de mutuo acuerdo entre arrendador e inquilino. En ausencia de acuerdo, el límite máximo de actualización es el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), con un tope del 2% en 2023 y del 3% en 2024 y 2025.
• Grandes tenedores (personas físicas o jurídicas con 10 o más inmuebles de uso residencial): El límite de actualización es el mismo, aunque en zonas de mercado tensionado su capacidad de subir la renta queda aún más restringida.

El Índice de Garantía de Competitividad lo publica el INE mensualmente. En 2025, la variación acumulada está oscilando en torno al 2-3% anual.

Cuándo y cómo se aplica la actualización

La actualización de renta solo puede aplicarse una vez al año, en la fecha de cada aniversario del contrato, no antes. El contrato debe especificar el índice de actualización; si no lo especifica, no cabe actualización alguna.

El arrendador debe comunicar al inquilino la actualización de renta con suficiente antelación. Aunque la LAU no fija un plazo mínimo específico para esta comunicación (distinto del plazo de 30 días para no renovar), la práctica razonable es notificarla con al menos 30 días de antelación a la fecha de cada aniversario.

La comunicación debe indicar:

• El importe de la renta vigente.
• El índice aplicado.
• El porcentaje de variación del índice en el periodo de referencia.
• La nueva renta resultante y su fecha de efectos.

Sin comunicación fehaciente, la actualización no surte efectos aunque el arrendador tenga derecho a ella. El inquilino no está obligado a pagar una renta actualizada que no le ha sido comunicada formalmente.

Qué pasa si el contrato dice "IPC"

Muchos contratos firmados antes de 2023 establecen el IPC como índice de actualización. La Ley de Vivienda 2023 tope estos contratos durante el periodo transitorio: aunque el contrato diga IPC, la actualización no puede superar el límite transitorio establecido (3% en 2024-2025).

Una vez entre en vigor el IRAV definitivo, los contratos que digan "IPC" deberán actualizarse al IRAV. La ley establece que el IRAV sustituye al IPC en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sin necesidad de modificar el contrato.

La cláusula de actualización en los nuevos contratos

Los contratos firmados desde junio de 2023 deberían ya incluir una cláusula de actualización que haga referencia al sistema vigente de la Ley de Vivienda. Lo más correcto es especificar:

1. Que la renta se actualizará anualmente en la fecha de cada aniversario.
2. Con el índice que establezca la normativa vigente (actualmente, el IGC con el tope transitorio).
3. Con el límite máximo que sea aplicable según la condición del arrendador y la zona del inmueble.

Si el contrato no menciona actualización alguna, el arrendador no puede subir la renta en ningún aniversario durante la vigencia del contrato. Esta omisión es costosa especialmente en contratos de larga duración en entornos de inflación sostenida.

Zonas de mercado tensionado: limitaciones adicionales

La Ley de Vivienda permite a las comunidades autónomas declarar determinadas zonas como "mercado residencial tensionado" cuando el esfuerzo de los hogares para el pago del alquiler supere el 30% de sus ingresos medios, o cuando la renta de alquiler haya aumentado más de tres puntos porcentuales por encima del IPC en los últimos 5 años.

En zonas tensionadas, los nuevos contratos firmados por grandes tenedores no pueden superar la renta del contrato anterior (con el límite de actualización). Para pequeños propietarios en zonas tensionadas, el nuevo contrato no puede superar el máximo de índice de contención de rentas que establezca la administración autonómica.

En 2025, Cataluña es la única comunidad autónoma que ha declarado zonas tensionadas de forma generalizada. Otras comunidades están evaluando su aplicación.