IVA o ITP al comprar una vivienda: cómo saber qué impuesto te toca y qué diferencia hay

Una de las preguntas más frecuentes que recibimos en heredIA es: ¿qué impuesto pago al comprar mi vivienda, IVA o ITP? La respuesta depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano, de quién te la vende y de cómo se ha utilizado previamente. Y la diferencia económica entre uno y otro puede ser muy significativa — estamos hablando de miles de euros que puedes pagar de más o de menos según la operación.

Este artículo te explica con claridad cuándo aplica cada impuesto, qué base imponible tiene cada uno y cuánto puedes ahorrar según el caso.

Primera transmisión: IVA al 10% más AJD

Cuando compras una vivienda de primera transmisión — es decir, una vivienda nueva que te vende directamente el promotor que la construyó o rehabilitó —, la operación tributa por IVA y no por ITP. Ambos impuestos son incompatibles entre sí (art. 7.5 del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD, Real Decreto Legislativo 1/1993).

El tipo de IVA para viviendas es el reducido del 10% (art. 91.uno.1.7º de la Ley 37/1992 del IVA). Este tipo se aplica a:

• Viviendas nuevas (primera entrega).
• Garajes (máximo 2 plazas) que se transmitan conjuntamente con la vivienda en la misma escritura.
• Anejos (trasteros) que se transmitan conjuntamente.

Excepción importante: las viviendas de protección oficial (VPO) de régimen especial tributan al tipo superreducido del 4% de IVA.

Además del IVA, la compra de vivienda nueva tributa también por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava la escritura notarial. El tipo de AJD varía según la comunidad autónoma, generalmente entre el 0,5% y el 1,5%.

Coste fiscal total de la primera transmisión:

• IVA: 10% sobre el precio de venta
• AJD: 0,5%-1,5% sobre el precio de venta
• Total: entre el 10,5% y el 11,5% del precio

Segunda transmisión: ITP sin AJD

Cuando compras una vivienda de segunda o posterior transmisión — es decir, una vivienda usada que te vende un particular o una empresa que no es el promotor —, la operación tributa por ITP.

El tipo del ITP varía según la comunidad autónoma, desde el 4% (Álava) hasta el 11% o más (Baleares para inmuebles de alto valor, Cataluña para el exceso de 1.000.000 €). Los tipos más habituales se sitúan entre el 6% y el 10%.

Ventaja del ITP: cuando tributas por ITP, no se paga AJD adicional sobre la escritura. El ITP y el AJD son modalidades excluyentes dentro del mismo impuesto (Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD).

Coste fiscal total de la segunda transmisión:

• ITP: 4%-11% según comunidad autónoma
• AJD: 0% (no aplica)
• Total: entre el 4% y el 11% del precio

Casos especiales que generan confusión

Hay situaciones donde la distinción entre IVA e ITP no es tan clara:

Vivienda nueva vendida por un banco: cuando un promotor quiebra y el banco se adjudica las viviendas, si es la primera entrega de esas viviendas, sigue tributando por IVA al 10%. El banco actúa como sucesor del promotor a efectos fiscales.

Vivienda rehabilitada por promotor: si una empresa rehabilita integralmente un edificio antiguo (cumpliendo los requisitos del art. 20.uno.22º de la Ley del IVA), la primera venta tras la rehabilitación se considera primera entrega y tributa por IVA al 10%.

Renuncia a la exención del IVA: cuando un empresario o profesional compra un local comercial u otro inmueble a otro empresario, la operación puede estar exenta de IVA y tributar por ITP. Sin embargo, el vendedor puede renunciar a la exención (art. 20.dos de la Ley del IVA), con lo que la operación tributaría por IVA + AJD en lugar de por ITP. Esto se hace habitualmente cuando el comprador puede deducirse el IVA soportado, ya que le resulta más ventajoso. Esta renuncia no es posible en viviendas entre particulares.

Autopromoción: si construyes tu propia vivienda en un terreno que compras, el terreno tributa por IVA al 21% (si lo compras a un empresario que lo urbanizó) o por ITP (si lo compras a un particular). La construcción tributa por IVA al 10%.

Vivienda vendida por empresa no promotora: si una empresa vende una vivienda que tiene como activo pero que no promovió ni rehabilitó, la operación está exenta de IVA (art. 20.uno.22º) y tributa por ITP. Es un error frecuente pensar que porque el vendedor es una empresa siempre se paga IVA.

Comparativa de ahorro: ejemplo con vivienda de 300.000 € en Madrid

Veamos un ejemplo concreto para dimensionar la diferencia entre comprar obra nueva y segunda mano en la Comunidad de Madrid:

Opción A: Vivienda nueva (primera transmisión)

• Precio: 300.000 €
• IVA (10%): 30.000 €
• AJD Madrid (0,75%): 2.250 €
• Total impuestos: 32.250 €

Opción B: Vivienda de segunda mano (segunda transmisión)

• Precio: 300.000 €
• ITP Madrid (6%): 18.000 €
• AJD: 0 € (no aplica)
• Total impuestos: 18.000 €

Diferencia: 14.250 € a favor de la vivienda de segunda mano.

En Madrid, el tipo reducido del ITP (6%) hace que comprar segunda mano sea fiscalmente mucho más ventajoso que comprar obra nueva. Sin embargo, en comunidades con ITP elevado, la diferencia se reduce o incluso se invierte:

Ejemplo en Cataluña (ITP 10%):

• Vivienda nueva: IVA 30.000 € + AJD (1,5%) 4.500 € = 34.500 €
• Segunda mano: ITP 30.000 € + AJD 0 € = 30.000 €
• Diferencia: solo 4.500 €

Ejemplo en Baleares (ITP 8% primer tramo):

• Vivienda nueva: IVA 30.000 € + AJD (1,2%) 3.600 € = 33.600 €
• Segunda mano: ITP 24.000 € + AJD 0 € = 24.000 €
• Diferencia: 9.600 €

La base imponible: diferencia clave entre IVA e ITP

Otro aspecto fundamental que muchos compradores desconocen es que la base imponible se determina de forma distinta según el impuesto:

IVA: la base imponible es siempre el precio pactado entre comprador y vendedor (la contraprestación). Si compras una vivienda nueva por 300.000 €, el IVA se calcula sobre 300.000 €. No hay valor de referencia catastral a estos efectos.

ITP: desde el 1 de enero de 2022 (Ley 11/2021 de prevención del fraude), la base imponible es el valor de referencia catastral determinado por la Dirección General del Catastro, salvo que el precio escriturado sea superior, en cuyo caso prevalece el precio.

Esto significa que en el ITP puedes acabar tributando sobre un valor superior al que realmente has pagado. Si compras una vivienda usada por 250.000 € pero el valor de referencia catastral es 280.000 €, tributarás sobre 280.000 €.

En el IVA este problema no existe: siempre tributas sobre el precio real de la operación.

Canarias: IGIC en lugar de IVA

Canarias tiene un régimen fiscal especial. En lugar de IVA, se aplica el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC). El tipo general del IGIC es del 7%, pero para las viviendas nuevas de primera transmisión el tipo es del 0% (exento). Esto convierte a Canarias en el territorio con menor carga fiscal para compra de vivienda nueva en toda España.

Para viviendas de segunda mano, el ITP en Canarias es del 6,5%.

Preguntas frecuentes

¿Puedo elegir entre pagar IVA o ITP? No. La tributación depende de la naturaleza de la operación (primera o segunda transmisión) y del vendedor. No es una opción del comprador. Si compras obra nueva al promotor, pagas IVA. Si compras segunda mano, pagas ITP.

¿Qué pasa si compro una vivienda nueva que lleva más de 2 años terminada? Si la vivienda nunca ha sido entregada (es decir, el promotor no la ha vendido ni alquilado), sigue siendo primera transmisión y tributa por IVA, aunque lleve años construida. Lo relevante es que sea la primera entrega, no la antigüedad de la construcción.

¿Y si el promotor la usó como oficina o piso piloto? Si el promotor utilizó la vivienda (por ejemplo, como piso piloto durante más de 2 años), la posterior venta puede considerarse segunda entrega exenta de IVA y tributar por ITP. Es un caso fronterizo que conviene analizar con un asesor.

¿El vendedor puede repercutirme el IVA si es un particular? No. Un particular no puede repercutir IVA porque no es empresario ni profesional a efectos del IVA. La venta de un particular siempre tributa por ITP.

¿El IVA de la vivienda me lo puedo deducir? Solo si la compras para una actividad empresarial o profesional (por ejemplo, para alquilarla como actividad económica o como local comercial). Si la compras como vivienda habitual, el IVA no es deducible.

Para calcular exactamente cuánto pagarás de ITP y gastos en tu compra de vivienda, usa nuestra calculadora de ITP y gastos de compraventa. Si además vendes otra vivienda y necesitas calcular la plusvalía del vendedor, consulta la calculadora de plusvalía municipal.

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heredIA es una herramienta de orientación fiscal y legal. No somos un servicio de asesoría legal ni fiscal. Los cálculos son orientativos.