IRPF del alquiler vacacional 2025: cómo declararlo, qué gastos deduce y diferencias con el arrendamiento habitual

El alquiler vacacional o turístico no tiene el mismo tratamiento fiscal que el arrendamiento de vivienda habitual. Es una distinción crítica que muchos propietarios ignoran, especialmente en el caso de la reducción del 60% del rendimiento neto: esa reducción solo aplica al arrendamiento de vivienda habitual, no al turístico.

Qué es el arrendamiento vacacional a efectos fiscales

La Ley del IRPF (art. 23) distingue dos categorías para los rendimientos del capital inmobiliario:

Arrendamiento de vivienda habitual del inquilino: El inmueble se destina a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario. El arrendatario vive allí de forma continuada, no ocasional. Este tipo genera la reducción del 60% sobre el rendimiento neto.

Otros arrendamientos: Incluye el arrendamiento vacacional, turístico o temporal. El inquilino usa el inmueble por periodos cortos (días, semanas, un par de meses de verano) sin intención de establecer allí su residencia habitual. Este tipo no se beneficia de la reducción del 60%.

Adicionalmente, si el arrendamiento turístico se presta con servicios hoteleros (limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa de cama, desayuno u otros servicios), los ingresos dejan de ser rendimientos del capital inmobiliario y pasan a ser rendimientos de actividades económicas, con toda la complejidad añadida (autónomo, IVA, Impuesto sobre Actividades Económicas).

Cómo calcular el rendimiento del alquiler vacacional

El rendimiento neto del capital inmobiliario se calcula como:

Rendimiento íntegro (ingresos por alquiler) menos Gastos deducibles = Rendimiento neto

Los gastos deducibles son los mismos que para el arrendamiento habitual, pero con una particularidad crucial: solo son deducibles en la proporción que corresponda a los días efectivamente arrendados, no al total del año.

Regla de proporcionalidad:

• Si el inmueble está alquilado 90 días al año y vacío 275 días:
  • Gastos deducibles: (90/365) del total de gastos anuales.
  • Por los 275 días vacíos, el inmueble genera una imputación de renta (1,1% o 2% del valor catastral según la antigüedad de la revisión catastral) pero no permite deducir gastos.

Ejemplo numérico:

• Ingresos de alquiler vacacional: 6.000 € (90 días × 66,67 €/día)
• Gastos totales anuales (IBI, seguros, amortización, comunidad): 4.000 €
• Gastos deducibles (90/365): 4.000 × 24,66% = 986 €
• Rendimiento neto: 6.000 - 986 = 5.014 €
• Sin reducción del 60%: los 5.014 € tributan íntegramente en la base general del IRPF.

Para los 275 días vacíos:

• Imputación de renta: valor catastral × 1,1% × (275/365) = (según el valor catastral del inmueble)

La plataforma como pagador: Airbnb, Booking y la DAC7

Desde 2023, las plataformas digitales de alquiler (Airbnb, Booking, Vrbo) están obligadas por la Directiva DAC7 a comunicar a las autoridades fiscales de cada Estado miembro los ingresos obtenidos por sus usuarios. Esta información llega a la AEAT y puede aparecer en el borrador del IRPF del propietario.

Si el borrador incluye ingresos por plataformas de alquiler vacacional, el contribuyente debe verificar que el importe es correcto e incorporar los gastos deducibles. El borrador solo recoge los ingresos; nunca incluye automáticamente los gastos.

IVA en el alquiler vacacional

El arrendamiento de inmuebles para uso exclusivo como vivienda (incluyendo el vacacional sin servicios adicionales) está exento de IVA (art. 20.Uno.23º LIVA). El propietario no cobra IVA al inquilino ni repercute ni deduce IVA.

Si se prestan servicios hoteleros adicionales (limpieza durante la estancia, cambio de sábanas, recepción, desayuno), el arrendamiento pasa a estar sujeto a IVA al tipo reducido del 10% y el propietario debe estar dado de alta en actividades económicas y presentar declaraciones trimestrales de IVA.

Licencia turística: requisito previo

En la mayoría de comunidades autónomas y municipios con mercado turístico relevante, el alquiler vacacional requiere una licencia o registro previo. Las condiciones varían enormemente: algunas comunidades permiten el alquiler vacacional en cualquier vivienda con declaración responsable, otras lo limitan a determinadas zonas o tipos de inmueble, y otras lo tienen prácticamente prohibido en zonas de alta demanda (Barcelona, por ejemplo, no concede nuevas licencias de HUT desde 2014).

Operar sin la licencia exigida genera sanciones administrativas, independientemente de la obligación de declarar los ingresos en el IRPF. Las dos obligaciones son paralelas e independientes.