Comprar una vivienda en pareja sin casarse: implicaciones legales, fiscales y qué pasa si la relación termina

Cada vez más parejas en España compran una vivienda juntas sin estar casadas. Es una decisión completamente válida, pero tiene consecuencias jurídicas y fiscales que a menudo se desconocen hasta que surge un problema: una ruptura, el fallecimiento de uno de ellos, o simplemente la pregunta de quién es realmente el propietario de qué.

A diferencia del matrimonio, que tiene un régimen legal específico (gananciales, separación de bienes o participación según la capitulación), las parejas no casadas que compran juntas no tienen un marco jurídico automático. La propiedad queda regulada por las reglas del proindiviso (copropiedad en indivisión), y lo que no se pacte expresamente puede generar conflictos importantes.

La escritura determina quién es propietario de qué

En la escritura de compraventa consta el porcentaje de titularidad de cada comprador. Si la escritura dice 50%-50%, cada uno es propietario del 50%, independientemente de quién haya puesto más dinero para la compra o quién pague la hipoteca mensualmente.

Esto tiene consecuencias fiscales inmediatas: si uno de los dos aporta más dinero del que le corresponde según su porcentaje en escritura, el exceso puede considerarse donación al otro. El IRPF del donante podría ver una ganancia patrimonial si donó algo que compró a menor valor. El receptor tendría que tributar por el Impuesto sobre Donaciones, que varía significativamente según la comunidad autónoma y la relación entre donante y receptor (las parejas no casadas no siempre se equiparan al cónyuge a efectos fiscales del ISD en todas las CCAA).

La solución: escribir en la escritura el porcentaje de titularidad proporcional a la aportación real de cada uno. Si uno aporta el 70% del precio y el otro el 30%, la escritura debe reflejar 70%-30%. Así, cada uno es propietario en la medida en que ha contribuido y no hay excesos que puedan considerarse donaciones.

La hipoteca: quién debe y quién es deudor ante el banco

El banco concede el préstamo hipotecario a los titulares del mismo. En la mayoría de los casos, ambos miembros de la pareja firman la hipoteca como cotitulares, lo que significa que ambos son solidariamente responsables de la totalidad de la deuda frente al banco: el banco puede reclamar el 100% a cualquiera de los dos.

Esto no cambia la proporción de titularidad de la vivienda. Que ambos sean responsables solidarios del 100% de la hipoteca no significa que ambos sean propietarios del 50% si la escritura dice otra cosa.

Lo que sí importa para el IRPF: las cuotas de hipoteca que cada uno paga dan lugar a la deducción por inversión en vivienda habitual en proporción a su porcentaje de titularidad en la escritura. Si el titular al 70% paga el 50% de la cuota, está poniendo menos de lo que le corresponde —lo que puede interpretarse como que el otro le está prestando o donando la diferencia.

Qué pasa si la relación termina

En el matrimonio, la separación y el divorcio tienen un procedimiento jurídico establecido (liquidación de gananciales o atribución del uso de la vivienda en la sentencia). En las parejas no casadas, la separación de hecho no tiene ese procedimiento automático.

Si ambos quieren salir de la copropiedad y no se ponen de acuerdo, cualquiera puede ejercitar la acción de división de la cosa común (art. 400 del Código Civil). El juez puede ordenar la venta en pública subasta del inmueble y el reparto del producto según los porcentajes de titularidad. Este proceso puede tardar entre uno y tres años y suele resultar en una venta a precio inferior al de mercado.

Las alternativas más habituales ante la ruptura:

• Que uno compre la parte del otro (liquidación privada).
• Que vendan a un tercero y repartan el precio según sus porcentajes.
• Que uno de ellos use la vivienda temporalmente (si hay hijos de por medio, el uso puede atribuirse al que conviva con los menores).

Si hay hijos: Aunque la pareja no esté casada, la existencia de hijos menores activa los mecanismos de protección del interés del menor. El juzgado de familia puede acordar el uso de la vivienda familiar para el progenitor que conviva con los hijos, independientemente de quién sea el titular.

Qué pasa si uno de los dos fallece

Aquí está uno de los mayores riesgos para las parejas no casadas: el derecho sucesorio. En España, el cónyuge tiene derechos hereditarios legales (legítima y usufructo). La pareja de hecho, salvo en algunas comunidades autónomas (Catalunya, País Vasco, Navarra...) y salvo que haya testamento expreso, no tiene derechos sucesorios automáticos.

Si uno de los miembros de la pareja fallece sin testamento, su parte en la vivienda pasa a sus herederos legales (hijos, padres, hermanos...), no a su pareja. El superviviente puede encontrarse compartiendo la propiedad con los suegros o cuñados del fallecido.

La solución: hacer testamento que designe al conviviente como heredero o legatario del porcentaje de la vivienda. En algunas comunidades que reconocen las parejas de hecho registradas (Catalunya, País Vasco, Navarra, Aragón, Valencia, Baleares), el registro como pareja de hecho puede generar ciertos derechos sucesorios automáticos, pero no en todas las CCAA.

Comprar una vivienda en pareja sin casarse es perfectamente posible y habitual. Lo que no es recomendable es hacerlo sin considerar desde el principio qué porcentaje va en escritura, cómo se gestiona la hipoteca y qué ocurre en el caso de ruptura o fallecimiento. Unas horas de planificación jurídica previa pueden evitar años de litigio.