Contrato de arrendamiento LAU 2025: cláusulas obligatorias, prohibidas y errores que cuestan caros

Un contrato de arrendamiento de vivienda no es un simple papel. Es el documento que determina qué derechos tiene el inquilino, qué obligaciones tiene el propietario y, sobre todo, qué pasa cuando algo sale mal. La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada por la Ley 12/2023 de derecho a la vivienda, establece un marco imperativo que los contratos no pueden ignorar: hay cláusulas obligatorias, hay cláusulas prohibidas aunque las firmen ambas partes, y hay silencios que la ley rellena de una forma que muchos propietarios no esperan.

En 2025, un contrato de alquiler mal redactado puede significar perder la fianza judicial, no poder recuperar la vivienda en el plazo esperado o perder la deducción del 60% en el IRPF. Esta guía repasa lo que el contrato debe tener, lo que no puede tener y los errores más habituales.

Duración mínima: 5 años para personas físicas, 7 para sociedades

El artículo 9 LAU establece que si el arrendatario es persona física, tiene derecho a prorrogar el contrato hasta alcanzar los cinco años de duración total. Si el arrendador es persona jurídica (una sociedad), el plazo mínimo se eleva a siete años. Esto es irrenunciable: aunque el contrato diga que dura un año, el inquilino tiene derecho a quedarse hasta cinco (o siete) si quiere.

Pasados esos plazos de prórroga obligatoria, entra en juego la prórroga tácita del artículo 10 LAU: si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar con al menos cuatro meses de antelación (el propietario) o dos meses (el inquilino), el contrato se prorroga automáticamente por periodos anuales hasta tres años más.

Error frecuente: incluir en el contrato una cláusula que diga "el arrendatario se compromete a abandonar la vivienda al término del primer año". Esa cláusula es nula. El inquilino puede ignorarla y el propietario no puede reclamar su cumplimiento.

Renta y actualización: el IPC ya no es la referencia

Hasta 2023, la actualización de renta por defecto era el IPC. La Ley de Vivienda 2023 cambió el sistema. Ahora el contrato debe especificar el índice de actualización. Si no dice nada, no se puede actualizar la renta durante la vigencia del contrato.

En 2024 y 2025, el índice de referencia para la actualización de alquileres es el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), publicado mensualmente por el INE, con un tope del 3% para grandes tenedores en zonas de mercado tensionado. Si el arrendador no es gran tenedor y la zona no está declarada tensionada, puede pactar el índice que acuerde con el inquilino.

El contrato debe indicar expresamente el índice pactado y el mes de referencia para aplicarlo. Sin esa especificación, cualquier actualización que pretenda hacer el propietario carece de base legal y el inquilino puede negarse a pagarla.

Fianza: importe, depósito en la administración y devolución

El artículo 36 LAU establece que la fianza es obligatoria y equivale a una mensualidad de renta para vivienda habitual. El propietario está obligado a depositarla en el organismo autonómico correspondiente (INCASOL en Cataluña, IVIMA en Madrid, etc.) en el plazo que cada comunidad establezca, normalmente 30 días hábiles.

No depositar la fianza en el organismo autonómico puede tener consecuencias fiscales (en algunos casos impide deducir el rendimiento del alquiler) y genera una sanción administrativa cuyo importe varía por comunidad.

Respecto a las garantías adicionales, el artículo 36.5 LAU las limita para contratos de hasta cinco años de duración: el arrendador no puede exigir garantías adicionales que superen el equivalente a dos mensualidades de renta, sumando fianza y garantía adicional. Un contrato que exija tres meses de fianza más dos meses de garantía adicional (cinco mensualidades en total) infringe la ley.

Devolución: el artículo 36.4 LAU establece que el plazo máximo para devolver la fianza es de un mes desde la entrega de las llaves. Si el propietario no la devuelve en ese plazo, devenga interés legal del dinero (actualmente el 4,25%).

Cláusulas que la ley declara nulas

Aunque el contrato esté firmado y el inquilino lo haya aceptado, ciertas cláusulas son nulas de pleno derecho (art. 6 LAU). Entre las más habituales:

Renuncia a la prórroga obligatoria. Cualquier cláusula que diga que el inquilino renuncia a los derechos de prórroga de los artículos 9 y 10 LAU es nula. El plazo mínimo de cinco años (o siete para personas jurídicas) no se puede eliminar contractualmente.

Atribución de gastos al inquilino que legalmente corresponden al propietario. Los gastos de comunidad ordinarios, el IBI, el seguro del edificio y los impuestos que gravan el inmueble corresponden al propietario salvo pacto expreso y siempre que queden individualizados en el contrato (art. 20 LAU). Sin esa individualización expresa, el propietario no puede repercutirlos.

Cláusulas penales desproporcionadas por resolución anticipada. El artículo 11 LAU regula el derecho del inquilino a desistir del contrato a partir del sexto mes, con preaviso de un mes y la indemnización pactada (máximo siete días de renta por mes que reste de contrato). Las cláusulas que impongan penalizaciones superiores son nulas.

Prohibición total de animales. La jurisprudencia reciente, incluyendo la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2023, ha matizado el alcance de las cláusulas que prohíben mascotas. Las prohibiciones absolutas de cualquier animal doméstico están siendo cuestionadas judicialmente, especialmente cuando el animal no causa daños reales.

Obligaciones del propietario que el contrato no puede eliminar

El artículo 21 LAU obliga al arrendador a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Esta obligación no puede eliminarse por contrato. Si el contrato dice que el inquilino asume todos los gastos de reparación, esa cláusula es parcialmente nula: el inquilino solo asume las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario.

Las averías estructurales, las instalaciones básicas (calefacción, fontanería, electricidad) y cualquier elemento que afecte a la habitabilidad son responsabilidad del propietario, con independencia de lo que diga el contrato.

Lo que el contrato sí debe incluir para proteger al propietario

Más allá de las menciones obligatorias, un contrato bien redactado debe incluir:

Inventario de muebles y electrodomésticos con fotografías fechadas anexas. En caso de daños al término del contrato, la carga de la prueba recae sobre quien alega el daño. Sin un inventario firmado, el propietario difícilmente probará el estado inicial.

Cláusula de actualización de renta con el índice y el mes de referencia expresamente indicados.

Identificación de los ocupantes autorizados. El artículo 7 LAU permite al inquilino comunicar que va a ocupar la vivienda con su cónyuge o pareja y sus hijos, pero el contrato puede limitar el número de ocupantes adicionales a los firmantes.

Causas de resolución pactadas más allá de las legales: por ejemplo, la realización de obras sin autorización, el desarrollo de actividad profesional o comercial sin consentimiento expreso, o el subarriendo no autorizado.

Un contrato de arrendamiento no es un documento estándar que se descarga de internet. Cada situación —inquilino con garante, piso amueblado, vivienda en zona tensionada, arrendador sociedad— añade cláusulas específicas que afectan a los derechos y obligaciones de ambas partes. La diferencia entre un buen contrato y uno deficiente puede medirse en meses de proceso judicial y miles de euros.