Deducción por vivienda habitual en el IRPF 2025: quién puede aplicarla todavía

La deducción por inversión en vivienda habitual en el IRPF estatal fue suprimida para las compras realizadas a partir del 1 de enero de 2013 por la Ley 16/2012. Sin embargo, más de doce años después, esta deducción sigue siendo aplicable para millones de contribuyentes en España gracias al régimen transitorio que protege los derechos adquiridos de quienes compraron antes de esa fecha.

Conocer si tienes derecho a esta deducción, cómo calcularla y qué condiciones debes mantener para no perderla es relevante no solo para tu declaración anual, sino también para decisiones como refinanciar la hipoteca, alquilar la vivienda o cambiar de residencia.

Quién conserva el derecho: el régimen transitorio

La disposición transitoria decimoctava de la Ley del IRPF establece que pueden seguir aplicando la deducción quienes hubieran adquirido su vivienda habitual o satisfecho cantidades para su construcción antes del 1 de enero de 2013.

El requisito fundamental es haber aplicado la deducción en la declaración de 2012 o en algún ejercicio anterior. Si compraste antes de 2013 pero nunca deduujiste (por ejemplo, porque no alcanzabas el mínimo imponible), en principio no puedes incorporarte ahora al régimen transitorio.

También se benefician del régimen transitorio quienes:

• Satisficieron cantidades para la construcción de su vivienda habitual antes de 2013.
• Realizaron obras de rehabilitación antes de 2013, incluso si la rehabilitación continúa después.
• Constituyeron una cuenta vivienda antes de 2013.

Qué se puede deducir y cuánto

La base máxima de deducción es de 9.040 euros anuales. Las cantidades computables son:

• Cuotas del préstamo hipotecario (capital e intereses).
• Seguros de vida o de hogar vinculados a la hipoteca, si eran condición para su concesión.
• Gastos de tasación y notaría vinculados a la hipoteca.
• Amortizaciones anticipadas del capital.

El porcentaje de deducción estatal es el 15% de la base de deducción. Si la base máxima es 9.040 euros, la deducción máxima anual en cuota estatal es 1.356 euros.

Además, muchas comunidades autónomas mantienen su propio tramo autonómico de la deducción. El porcentaje autonómico varía: en la mayoría oscila entre el 7,5% y el 12,5%, lo que puede añadir entre 678 y 1.130 euros adicionales de deducción.

Deducción total máxima orientativa (estatal + autonómica): entre 2.034 y 2.487 euros anuales por contribuyente para una base de 9.040 euros.

Si la hipoteca la tiene el matrimonio en gananciales o en copropiedad, cada titular puede aplicar la deducción sobre su parte proporcional de las cuotas pagadas, con su propio límite de 9.040 euros. En la práctica, una pareja que deduce en declaraciones individuales puede llegar a los 18.080 euros de base conjunta.

Condiciones para mantener el derecho

La vivienda debe seguir siendo tu residencia habitual. La AEAT entiende por residencia habitual la vivienda en la que se reside durante al menos 183 días al año, con carácter continuado. Un cambio de residencia —aunque sea temporal— puede suponer la pérdida del derecho.

Excepciones que no interrumpen la condición de habitual:

• Causas de trabajo que obliguen al cambio temporal de domicilio.
• Separación o divorcio cuando el cónyuge e hijos siguen residiendo en la vivienda.
• Fallecimiento del contribuyente.

Si alquilas tu vivienda, automáticamente deja de ser tu residencia habitual y pierdes el derecho a la deducción para ese ejercicio. Si la recuperas como residencia después, en principio puedes volver a deducir, pero la situación es compleja y puede generar regularizaciones.

Refinanciar la hipoteca: ¿se pierde la deducción?

Una pregunta frecuente: si refinancio o modifico mi hipoteca, ¿pierdo el régimen transitorio?

La DGT ha respondido a esto en múltiples consultas vinculantes. La respuesta general: la refinanciación o novación que mantiene el mismo préstamo (modificando condiciones: tipo, plazo, importe) no hace perder el derecho transitorio. Lo que sí puede hacerlo es la cancelación del préstamo original y la constitución de uno nuevo (subrogación con cambio de entidad que se instrumenta como préstamo nuevo).

Si estás valorando refinanciar tu hipoteca, consulta previamente cómo se estructura jurídicamente la operación y sus consecuencias sobre la deducción antes de firmar.

Cuántos años puede mantenerse

No hay límite temporal. El régimen transitorio se mantiene mientras la vivienda sea tu residencia habitual y sigas pagando la hipoteca o contribuyendo a su adquisición. Si la hipoteca se cancela anticipadamente, simplemente dejas de tener base de deducción —pero eso es una buena noticia porque significa que tienes la vivienda pagada.

Para los contribuyentes con hipotecas largas firmadas antes de 2013 (a 30 años, por ejemplo), la deducción seguirá siendo aplicable hasta bien entrada la década de 2040. A un ahorro fiscal de hasta 2.000-2.500 euros anuales, el valor acumulado de esta deducción puede superar los 40.000-50.000 euros a lo largo de la vida del préstamo.