Gastos de compraventa de vivienda en España: quién paga qué en 2025

Comprar una vivienda en España tiene un coste real que va bastante más allá del precio de compra. Los gastos adicionales —impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación— pueden suponer entre el 10% y el 13% del precio de compra para una vivienda de segunda mano, o entre el 10% y el 12% para una vivienda nueva. Saber quién paga qué, y por cuánto, es imprescindible antes de cerrar la operación.

Los gastos del comprador

1. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) — vivienda usada

El comprador de una vivienda de segunda mano paga el ITP, cedido a las comunidades autónomas. El tipo general oscila entre el 6% y el 11% del precio de compra según la comunidad, con importantes bonificaciones en algunas de ellas para jóvenes, familias numerosas o viviendas protegidas.

Tipos orientativos por CCAA en 2025:

• Andalucía, Galicia, Murcia, Canarias: 7%
• Madrid: 6%
• Catalunya: 10%
• Comunitat Valenciana: 10%
• Extremadura: 8-11% (escalonado)

El plazo para pagar el ITP es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.

2. IVA + AJD — vivienda nueva del promotor

Para vivienda nueva adquirida directamente del promotor, el comprador paga:

• IVA: 10% del precio (4% para vivienda de protección oficial).
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): entre el 0,5% y el 2% según la comunidad autónoma, aplicado sobre el valor de la escritura. Desde noviembre de 2018, la STS 1505/2018 y la posterior modificación legal establecieron que en los préstamos hipotecarios el AJD lo paga el banco, no el cliente.

3. Notaría

Los honorarios del notario (aranceles regulados) se aplican sobre el valor declarado en escritura. Para una vivienda de 200.000 euros, la factura del notario oscila entre 600 y 1.000 euros. El coste es mayor cuanto más alto es el precio de la vivienda, pero con escala decreciente.

Cuando hay hipoteca, se generan dos escrituras: la de compraventa y la de préstamo hipotecario. La escritura de hipoteca la paga el banco desde la reforma de 2018.

4. Registro de la Propiedad

El comprador inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad para acreditar su titularidad frente a terceros. El coste varía según el valor declarado y oscila, para viviendas medias, entre 400 y 700 euros.

5. Gestoría

Si el comprador financia con hipoteca, el banco suele imponer el uso de una gestoría de su confianza. Si no hay hipoteca, es opcional. El coste habitual está entre 300 y 500 euros. La gestoría presenta el impuesto ante Hacienda y los documentos ante el Registro.

6. Tasación hipotecaria

Si el comprador solicita hipoteca, el banco exige una tasación del inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada. El coste, que paga el comprador, oscila entre 300 y 600 euros según el inmueble y la entidad tasadora.

Resumen gastos del comprador (vivienda usada, 200.000 €, con hipoteca):

Concepto	Importe orientativo
ITP (7% orientativo)	14.000 €
Notaría (escritura compraventa)	700 €
Registro	500 €
Gestoría	400 €
Tasación	400 €
Total adicional	~16.000 € (~8% del precio)

Los gastos del vendedor

1. Plusvalía municipal (IIVTNU)

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) lo paga el vendedor, no el comprador. Se calcula sobre el incremento del valor del suelo durante el tiempo de tenencia, usando fórmulas establecidas por el Ayuntamiento.

Desde la STC 182/2021 del Tribunal Constitucional y la reforma de noviembre de 2021, si no ha habido incremento real de valor (precio de venta inferior o igual al de compra), no hay plusvalía. El vendedor puede elegir entre el método objetivo (basado en valores catastrales) y el método real (ganancia efectiva), eligiendo el más favorable.

2. IRPF sobre la ganancia patrimonial

El vendedor declara en su IRPF la ganancia o pérdida patrimonial resultante de la venta. La base del ahorro tributa al 19% (hasta 6.000 €), 21% (entre 6.000 y 50.000 €), 23% (entre 50.000 y 200.000 €) y 28% (más de 200.000 €).

Exenciones importantes: si el vendedor tiene más de 65 años y vende su vivienda habitual, la ganancia está exenta de IRPF. Si es menor y reinvierte el importe en otra vivienda habitual en dos años, también está exenta la parte reinvertida.

3. Comisión inmobiliaria

Si la venta se gestiona a través de una agencia inmobiliaria, la comisión —generalmente entre el 3% y el 6% del precio— suele pagarla el vendedor. Este punto es negociable y debe quedar claro en el contrato de exclusiva o intermediación.

4. Cancelación registral de la hipoteca

Si la vivienda tiene hipoteca pendiente, el vendedor debe cancelarla antes o simultáneamente a la venta. Puede hacerlo antes (con gastos de notaría y registro para la escritura de cancelación: aproximadamente 500-800 euros) o en el mismo acto de la compraventa (el comprador retiene parte del precio para cancelar directamente con el banco).