Gastos deducibles del alquiler en el IRPF 2025: lista completa con ejemplos

Alquilar un inmueble genera rendimientos del capital inmobiliario que hay que declarar en el IRPF. Pero lo que muchos propietarios desconocen es que la ley permite deducir una amplia lista de gastos directamente vinculados al alquiler, reduciendo de forma significativa la base sobre la que se aplican los impuestos. El artículo 23.1 de la Ley 35/2006, del IRPF (LIRPF), establece con claridad qué gastos son deducibles del rendimiento íntegro del capital inmobiliario. Sin embargo, aplicar estas deducciones correctamente requiere conocer bien los límites, las condiciones y los errores que conviene evitar.

En esta guía desglosamos los 8 tipos principales de gastos deducibles, con ejemplos numéricos reales, para que no dejes ni un euro sobre la mesa en tu próxima declaración de la renta.

1. Intereses de financiación y gastos de formalización del préstamo

Si compraste el inmueble con hipoteca y ahora lo alquilas, puedes deducir los intereses del préstamo hipotecario que pagues durante el periodo en que el piso esté arrendado. También son deducibles los gastos de formalización del préstamo: comisión de apertura, gastos de tasación, notaría vinculada a la hipoteca y registro.

El artículo 23.1.a) LIRPF recoge esta categoría. Es importante saber que los intereses deducibles, junto con los gastos de reparación y conservación (punto 2), tienen un límite conjunto: no pueden superar el importe de los rendimientos íntegros del alquiler en ese ejercicio. Es decir, si cobras 9.600 euros anuales de alquiler, la suma de intereses más reparaciones no puede superar 9.600 euros. El exceso, sin embargo, no se pierde: se arrastra a los cuatro ejercicios siguientes (art. 23.1 segundo párrafo LIRPF).

Ejemplo práctico: Pagas 3.200 euros anuales de intereses hipotecarios. Además, tuviste 400 euros de gastos de tasación para la refinanciación. Total deducible por este concepto: 3.600 euros.

2. Gastos de reparación y conservación

Los gastos necesarios para mantener el inmueble en condiciones de alquiler son deducibles. Esto incluye pintura, reparación de instalaciones de fontanería o electricidad, arreglo de humedades, sustitución de electrodomésticos deteriorados que formen parte del alquiler, y cualquier intervención orientada a conservar (no mejorar) el inmueble.

La distinción entre conservación y mejora es clave. Pintar las paredes y arreglar una tubería rota es conservación (deducible). Instalar una piscina nueva o una calefacción central donde no la había es mejora (no deducible como gasto corriente, aunque incrementa el valor de adquisición a efectos de amortización).

La Dirección General de Tributos (DGT) ha aclarado esta distinción en múltiples consultas vinculantes, como la V0937-18 y la V2325-20. La regla práctica es: si la obra sustituye un elemento ya existente por otro de naturaleza similar, es conservación; si añade algo nuevo o amplía funcionalidades, es mejora.

Recuerda: estos gastos comparten límite con los intereses del punto anterior. El techo conjunto es el rendimiento íntegro anual, con arrastre del exceso durante 4 años.

3. Tributos y recargos no estatales: IBI, tasa de basuras y otros

Son deducibles el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de recogida de basuras, la tasa de alcantarillado y cualquier otro tributo municipal o autonómico que recaiga sobre el inmueble. No es deducible, en cambio, el IRPF en sí mismo ni las sanciones tributarias.

El IBI suele ser el tributo municipal más relevante. En un piso urbano tipo en una capital de provincia, el IBI anual puede oscilar entre 400 y 1.500 euros dependiendo del valor catastral y del tipo impositivo municipal.

Ejemplo: IBI de 780 euros + tasa de basuras de 120 euros + tasa de vado de 95 euros = 995 euros deducibles.

4. Comunidad de propietarios y derramas ordinarias

Las cuotas de comunidad de propietarios que paga el arrendador son gasto deducible. Esto incluye la cuota ordinaria mensual y las derramas destinadas a gastos de conservación del edificio (impermeabilización de fachada, reparación del ascensor, mantenimiento de la cubierta).

Si la derrama es para una mejora del edificio (por ejemplo, instalar un ascensor que no existía), ese gasto no es deducible como gasto corriente sino que incrementa el valor de adquisición del inmueble y se deduce vía amortización.

Ejemplo: Cuota comunitaria mensual de 85 euros × 12 meses = 1.020 euros anuales. Derrama de conservación de fachada: 600 euros. Total deducible: 1.620 euros.

5. Primas de seguros vinculados al inmueble

El artículo 23.1.b) LIRPF permite deducir las primas de seguros del inmueble: seguro de hogar, seguro de responsabilidad civil, seguro de impago de alquileres y seguro de defensa jurídica vinculado al arrendamiento.

En 2025, un seguro de hogar medio para un piso de alquiler cuesta entre 180 y 350 euros anuales. Un seguro de impago de alquileres ronda entre el 3% y el 5% de la renta anual. Si tu alquiler es de 800 euros mensuales (9.600 euros anuales), un seguro de impago podría costar unos 380 euros.

Ejemplo: Seguro de hogar (250 euros) + seguro de impago (380 euros) = 630 euros deducibles.

6. Servicios profesionales: abogados, gestores y agentes inmobiliarios

Los honorarios de abogados, administradores de fincas, gestores administrativos y agentes inmobiliarios que intervengan en la gestión del alquiler son deducibles. También lo son los gastos de formalización del contrato de arrendamiento, como la redacción del contrato por un abogado o los honorarios de un API por encontrar inquilino.

Un aspecto menos conocido: si contratas un servicio de administración integral de tu alquiler (empresas que se encargan de cobrar, gestionar incidencias y buscar inquilinos), la totalidad de la factura es gasto deducible del rendimiento del capital inmobiliario.

7. Suministros y servicios que pague el propietario

Si el contrato de alquiler establece que ciertos suministros (agua, luz, gas, internet) los paga el propietario, estos gastos son deducibles. Esta situación es menos frecuente en alquileres de vivienda habitual, pero muy común en alquileres de temporada o vacacionales, donde el propietario mantiene los contratos de suministros a su nombre e incluye los costes en la renta.

8. Amortización del inmueble: el gasto invisible más potente

La amortización es, con diferencia, el gasto deducible que más impacto tiene en la factura fiscal del arrendador y el más desconocido por los propietarios particulares. El artículo 23.1.b) LIRPF permite deducir la depreciación efectiva del inmueble. En la práctica, Hacienda acepta un porcentaje del 3% anual aplicado sobre el mayor de estos dos valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, en ambos casos sin incluir el valor del suelo.

La exclusión del suelo es fundamental. La normativa entiende que el suelo no se deprecia, solo la construcción. En la mayoría de los recibos del IBI aparece desglosado el porcentaje de suelo y de construcción. Si no aparece, la DGT acepta que se aplique un reparto del 65% construcción / 35% suelo como referencia habitual.

Ejemplo numérico detallado:

• Precio de compra del piso: 200.000 euros
• Porcentaje de construcción (según IBI): 65%
• Base de amortización: 200.000 × 65% = 130.000 euros
• Amortización anual: 130.000 × 3% = 3.900 euros

Esos 3.900 euros se restan del rendimiento cada año, sin que el propietario haya desembolsado nada adicional. En un alquiler de 800 euros mensuales (9.600 euros brutos), la amortización por sí sola elimina más del 40% del rendimiento bruto.

Si el valor catastral de la construcción fuera superior al 65% del coste de adquisición, se usaría el valor catastral. Siempre el mayor de ambos.

Ejemplo práctico completo: rendimiento neto de un alquiler tipo

Veamos un caso real de un propietario que alquila un piso por 900 euros mensuales en 2025:

Concepto	Importe anual
Rendimiento íntegro (900 € × 12)	10.800 €
Intereses hipotecarios	−3.100 €
IBI + basuras	−920 €
Comunidad de propietarios	−1.080 €
Seguro de hogar + impago	−610 €
Reparaciones (fontanería + pintura)	−850 €
Amortización (220.000 × 65% × 3%)	−4.290 €
Honorarios gestor fiscal	−180 €
Rendimiento neto	−230 €

En este ejemplo, el propietario tiene un rendimiento neto negativo. Esto significa que, a efectos fiscales, el alquiler no genera base imponible positiva. Sobre este rendimiento neto se aplicaría después la reducción del 50% al 90% si se cumplen los requisitos de la Ley de Vivienda 2023 (Ley 12/2023), aunque al ser negativo la reducción no tiene efecto adicional.

Si quieres calcular tu caso concreto, usa nuestra calculadora de IRPF para propietarios que alquilan.

Qué NO es deducible: errores frecuentes

No todos los gastos que soporta un propietario son deducibles. Estos son los más habituales que se incluyen por error:

• Gastos de mejora (no conservación): como ya se ha indicado, instalar aire acondicionado nuevo, reformas que aumenten la superficie o cambio de uso no son gasto corriente.
• Gastos del periodo en que el piso está vacío sin alquilar: si el piso no estuvo arrendado durante parte del año, los gastos proporcionales a ese periodo no son deducibles como rendimiento del capital inmobiliario (generan imputación de renta inmobiliaria).
• Sanciones y recargos: ni multas ni recargos de apremio son deducibles.
• Amortización del suelo: solo se amortiza la construcción.
• Gastos personales del propietario: desplazamientos para visitar el piso, dietas, etc., no son deducibles en rendimientos del capital inmobiliario (sí lo serían si la actividad fuera empresarial).

Cómo justificar los gastos ante Hacienda

La Agencia Tributaria puede requerir justificación de cualquier gasto deducido. Es imprescindible conservar facturas, recibos bancarios, contratos y presupuestos durante al menos los 4 años del periodo de prescripción (art. 66 de la Ley General Tributaria). Para las reparaciones, conviene que la factura describa con detalle los trabajos realizados, ya que Hacienda puede cuestionar si una intervención fue de conservación o de mejora.

Un consejo práctico: crea una carpeta (física o digital) por inmueble y ejercicio fiscal. Incluye el contrato de alquiler, los recibos mensuales del inquilino, todas las facturas de gastos y el recibo del IBI. Si recibes un requerimiento, tenerlo todo organizado ahorra semanas de estrés.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Puedo deducir los gastos si el piso estuvo vacío parte del año? Solo los gastos correspondientes al periodo en que el piso estuvo efectivamente alquilado o disponible para alquiler con intención real de arrendarlo. Los meses vacíos generan imputación de renta inmobiliaria (art. 85 LIRPF), y en ese periodo los gastos deducibles son distintos y más limitados.

¿La amortización del 3% se aplica al precio de compra o al valor catastral? Al mayor de los dos, excluyendo siempre el valor del suelo. Si compraste barato pero el valor catastral de la construcción es superior, usas el catastral.

¿Qué pasa si mis gastos superan los ingresos del alquiler? Puedes tener un rendimiento neto negativo. Este saldo negativo se integra en la base general del IRPF y puede compensarse con otros rendimientos positivos de la base general (como el salario), aunque con ciertos límites en la compensación.

¿Puedo deducir los gastos de la hipoteca si ya no tengo hipoteca? No. Solo se deducen los intereses efectivamente pagados durante el ejercicio. Si cancelaste la hipoteca, este gasto desaparece, pero el resto (amortización, IBI, comunidad, seguros) sigue siendo deducible.

¿Es deducible el seguro de vida vinculado a la hipoteca? Sí, en la proporción que corresponda al inmueble alquilado, siempre que el seguro esté directamente vinculado al préstamo hipotecario del inmueble arrendado.

¿Los gastos de una reforma integral son deducibles? Depende de la naturaleza de las obras. Si sustituyen elementos existentes por otros equivalentes (reformar una cocina vieja por una nueva de características similares), la DGT suele aceptarla como conservación. Si amplían o mejoran sustancialmente el inmueble, son mejora y solo incrementan la base de amortización.

Si tienes dudas sobre tu situación patrimonial tras una herencia, consulta nuestra guía completa de gestión de herencia donde te ayudamos a calcular los impuestos aplicables a inmuebles heredados que vayas a poner en alquiler.

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