Herencia de la vivienda habitual en España: bonificaciones fiscales y cómo repartirla

En la mayoría de las herencias en España, la vivienda habitual es el bien más valioso. Según datos del INE, el valor medio de la vivienda principal de los hogares españoles supera los 180.000€, y para muchas familias representa más del 70% del patrimonio total del fallecido. Por eso, entender cómo tributa, qué bonificaciones existen y cómo se reparte entre herederos puede suponer una diferencia de decenas de miles de euros.

La bonificación estatal del 95%

La normativa estatal del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) establece una reducción del 95% del valor de la vivienda habitual del fallecido, con un límite máximo de 122.606,47€ por heredero.

Esto significa que si la vivienda vale 250.000€ y heredas un 50% (125.000€), la reducción se aplica sobre el 95% de esos 125.000€, quedando solo 6.250€ como base imponible para el cálculo del impuesto por ese concepto. Un ahorro fiscal enorme.

Pero esta reducción tiene condiciones estrictas.

¿Quién puede aplicarla?

Solo pueden beneficiarse de esta reducción:

• El cónyuge o pareja de hecho (en las comunidades que lo reconocen).
• Los descendientes (hijos, nietos) o ascendientes (padres, abuelos).
• Los parientes colaterales mayores de 65 años que hubieran convivido con el fallecido durante los dos años anteriores al fallecimiento.

La obligación de mantener la vivienda 10 años

Este es el punto que muchos herederos desconocen hasta que es tarde. Para no perder la bonificación, el heredero debe mantener la vivienda en su patrimonio durante al menos 10 años desde el fallecimiento. Si la vende antes de ese plazo, debe devolver la reducción fiscal aplicada, con intereses.

Hay excepciones aceptadas por la jurisprudencia —como situaciones de necesidad económica acreditada— pero son difíciles de demostrar y no conviene confiar en ellas.

Ejemplo concreto: heredas la vivienda de tu padre, valorada en 200.000€. Aplicas la reducción del 95% y te ahorras unos 8.000-12.000€ en impuestos (dependiendo de la comunidad y del tipo impositivo). Pero si vendes la vivienda a los 7 años, Hacienda te reclamará esa cantidad más intereses.

Las diferencias entre comunidades autónomas

El Impuesto de Sucesiones está cedido a las comunidades autónomas, y las diferencias son significativas. En la práctica, esto significa que heredar la misma vivienda puede costar cantidades muy distintas según dónde viviera el fallecido.

Madrid

Madrid aplica una bonificación del 99% en la cuota del Impuesto de Sucesiones para cónyuges, descendientes y ascendientes. Esto se suma a la reducción estatal por vivienda habitual, lo que en la práctica hace que heredar la vivienda del padre o la madre salga casi gratis en términos fiscales.

Andalucía

Andalucía establece una reducción de hasta 1.000.000€ por heredero (para grupos I y II: descendientes, ascendientes y cónyuge), lo que cubre la gran mayoría de herencias. La vivienda habitual goza además de la reducción estatal del 95%.

Cataluña

Cataluña mantiene reducciones más moderadas. La reducción por parentesco para hijos es de unos 100.000€, y la bonificación en cuota varía según la base imponible. Para herencias de viviendas de alto valor, la diferencia respecto a Madrid o Andalucía puede ser notable.

Otras comunidades

Comunidades como la Comunidad Valenciana, Aragón o Castilla y León han ido ajustando sus bonificaciones en los últimos años, algunas equiparándose a Madrid. Es fundamental consultar la normativa vigente de cada comunidad, porque cambia con frecuencia.

El problema real: varios herederos, una sola vivienda

La bonificación fiscal es importante, pero el verdadero quebradero de cabeza suele llegar cuando hay varios herederos y una sola vivienda. Es la situación más habitual: los padres fallecen, los tres hijos heredan la casa a partes iguales, y hay que decidir qué hacer con ella.

Opción 1: Vender y repartir

Es la solución más limpia cuando nadie quiere o puede quedarse con la vivienda. Se vende, se reparte el dinero según las proporciones de la herencia, y cada uno sigue su camino.

Atención: si la vivienda se vende antes de los 10 años y se aplicó la reducción por vivienda habitual, habrá que devolver la bonificación fiscal. Además, la venta genera una ganancia patrimonial en el IRPF de cada heredero (la diferencia entre el valor de adquisición por herencia y el precio de venta) y hay que pagar la plusvalía municipal.

Opción 2: Un heredero se queda la vivienda y compensa al resto

Uno de los herederos se adjudica la vivienda y paga a los demás su parte en dinero. Es la opción más habitual cuando uno de los hijos vive en esa casa o tiene interés en conservarla.

El problema es que ese heredero necesita tener liquidez suficiente para compensar a los demás. Si la vivienda vale 300.000€ y hay tres herederos a partes iguales, quien se la quede debe pagar 100.000€ a cada uno de los otros dos.

Opción 3: Proindiviso (no recomendable)

Cuando no hay acuerdo, la vivienda queda en proindiviso: todos son copropietarios y nadie puede decidir unilateralmente. Esto suele derivar en conflictos: quién paga la comunidad, quién paga el IBI, quién decide si se alquila o se reforma.

Cualquier copropietario puede solicitar judicialmente la división de la cosa común, forzando la venta en subasta pública. Es la peor solución posible para todos, porque en subasta las viviendas se venden muy por debajo de su valor de mercado.

La plusvalía municipal: el impuesto que muchos olvidan

Además del Impuesto de Sucesiones, al heredar un inmueble hay que pagar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal. Lo cobra el ayuntamiento donde está situado el inmueble.

El plazo para pagarlo es de 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable hasta 12). La cantidad depende del valor catastral del suelo y del tiempo que el fallecido fue propietario.

Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y la reforma posterior, no se paga plusvalía si no hay ganancia real. Pero en la práctica, si el fallecido compró la vivienda hace décadas, casi siempre habrá una ganancia y habrá que pagar.

Vivienda habitual vs. segunda vivienda

La reducción del 95% solo se aplica a la vivienda habitual del fallecido, es decir, donde tenía su residencia efectiva. La casa de la playa, el piso que tenía alquilado o el local comercial no gozan de esta bonificación y tributan al tipo general.

¿Cómo se demuestra que era la vivienda habitual? Por el empadronamiento, los consumos de suministros, la declaración de la renta y cualquier otro documento que acredite residencia efectiva. Si hay dudas, Hacienda puede investigar.

Lo que importa tener organizado

Cuando llega el momento de heredar una vivienda, los herederos necesitan localizar las escrituras de propiedad, conocer el valor catastral, saber si hay hipoteca pendiente, identificar la comunidad de propietarios y sus cuotas, y tener claro si era la vivienda habitual del fallecido o no.

El valor de la vivienda, junto con el resto del patrimonio, forma parte del inventario de bienes que es imprescindible para calcular el impuesto y formalizar la herencia. heredIA te ayuda a tener ese inventario organizado, actualizado y accesible para tus herederos cuando lo necesiten.

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heredIA es una herramienta para organizar tu patrimonio e instrucciones de forma privada y segura. No somos un servicio de asesoría legal ni fiscal. Para tramitar una herencia, consulta siempre con un notario, gestor o abogado especializado.