Inquilino que no paga: qué puedes hacer, en qué orden y cuánto tarda el desahucio en España

El inquilino ha dejado de pagar. Quizás lleva un mes, quizás tres. Quizás dice que lo pagará y no lo hace. La pregunta que todo propietario se hace en ese momento es siempre la misma: ¿qué puedo hacer y cuánto tiempo va a tardar esto?

La respuesta honesta es que el proceso judicial de desahucio por impago en España dura, en circunstancias normales, entre cuatro y diez meses desde que se presenta la demanda. Puede ser más rápido en algunas jurisdicciones y más lento en otras. La Ley 5/2018, de medidas urgentes en materia de vivienda, introdujo el procedimiento de desahucio exprés que teóricamente reduce los plazos, pero en la práctica la saturación de los juzgados sigue siendo el factor determinante.

Esto no significa que no haya nada que hacer. Significa que conviene hacerlo bien desde el principio.

Paso 1: el requerimiento de pago extrajudicial

Antes de ir al juzgado, el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) exige que el arrendador haya requerido al inquilino el pago de la renta mediante comunicación fehaciente. Este requerimiento tiene varios efectos:

Empieza el contador oficial. Si el inquilino paga después del requerimiento pero antes de la vista judicial, puede enervar el desahucio —es decir, detener el proceso pagando lo debido. Sin embargo, solo puede hacer esto una vez en la misma vigencia del contrato. Si ya lo hizo antes (por un impago anterior), no puede volver a enervar.

Es necesario para la demanda. El juzgado exigirá acreditar que el requerimiento se realizó y que el inquilino tuvo conocimiento de él. La forma más segura es el burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. El whatsapp o el correo electrónico pueden servir como prueba complementaria, pero el burofax tiene valor probatorio en sede judicial sin discusión.

El contenido del requerimiento debe incluir: las mensualidades adeudadas, los importes exactos, el plazo para el pago (habitualmente diez días) y la advertencia de que si no se paga se iniciará acción judicial.

Paso 2: negociación o mediación

Antes de presentar la demanda, vale la pena explorar la negociación directa o la mediación. No por ingenuidad, sino por cálculo: un proceso judicial cuesta dinero (abogado y procurador son obligatorios para demandas de cuantía superior a 2.000 euros), tarda meses y genera incertidumbre. Un acuerdo negociado —aunque incluya una quita o un plan de pago— puede ser más favorable económicamente.

Algunas opciones:

Acuerdo de deuda: el inquilino reconoce la deuda y se compromete a pagarla en un plazo pactado, a cambio de que el propietario no interponga demanda inmediatamente. Este acuerdo debe hacerse por escrito, con las cantidades exactas y el calendario de pago. Si el inquilino incumple el acuerdo, el propietario tiene un documento con valor probatorio adicional para la demanda.

Rescisión pactada: el inquilino acepta marcharse voluntariamente en un plazo acordado (por ejemplo, un mes), el propietario condona parte de la deuda o simplemente acepta no reclamarla. Si la deuda es relativamente pequeña y el proceso judicial va a costar más de lo que se puede recuperar, esta opción tiene sentido.

Mediación: varias comunidades autónomas tienen servicios de mediación gratuitos o de bajo coste para conflictos arrendaticios. El acuerdo alcanzado en mediación puede homologarse judicialmente, dándole valor ejecutivo.

Paso 3: la demanda de desahucio y reclamación de rentas

Si la negociación fracasa, el siguiente paso es la demanda judicial. En España, el procedimiento es el juicio verbal de desahucio por falta de pago, regulado en los artículos 250 y siguientes de la LEC, modificados por la Ley 5/2018.

La demanda puede incluir dos peticiones acumuladas: el desahucio (recuperar la posesión del inmueble) y la reclamación de rentas adeudadas (cobrar lo que se debe). Conviene incluir ambas en la misma demanda para evitar un segundo proceso.

Desde la presentación de la demanda hasta la primera notificación al inquilino puede pasar entre una semana y varias semanas, dependiendo del juzgado. El inquilino notificado tiene dos opciones:

Pagar o ponerse al corriente antes de la vista: si el inquilino paga íntegramente la deuda reclamada antes de la fecha de la vista, el desahucio se detiene (enervación), siempre que no lo haya hecho ya en una ocasión anterior en ese contrato.

No hacer nada o contestar: si el inquilino no comparece ni paga, el juzgado puede dictar decreto de desahucio sin necesidad de celebrar la vista. Si contesta, se celebra la vista y el juez dicta sentencia.

El lanzamiento: último paso para recuperar la vivienda

La sentencia de desahucio no es el fin del proceso. Una vez firme, hay que solicitar el lanzamiento: la diligencia en la que el juzgado, con el auxilio de la comisión judicial (y en algunos casos la fuerza pública), accede al inmueble y lo pone a disposición del propietario.

La fecha del lanzamiento la fija el juzgado. En ciudades con alta litigiosidad (Madrid, Barcelona, Valencia), las listas de espera para el lanzamiento pueden sumar semanas o meses adicionales a los ya acumulados en el proceso.

En total, desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento, el proceso puede durar:

• Casos rápidos (inquilino no contesta, juzgado con poca carga): 4 a 6 meses.
• Casos medios: 6 a 10 meses.
• Casos complejos (inquilino con menores a cargo, medidas de protección, recursos): pueden superar el año.

Gastos del proceso judicial

El proceso de desahucio requiere abogado y procurador cuando la cuantía supera los 2.000 euros (lo que ocurre en casi todos los casos si se acumulan varios meses de renta). Los honorarios orientativos:

• Abogado: entre 800 y 2.500 euros dependiendo de la complejidad y la ciudad.
• Procurador: entre 200 y 600 euros (sus honorarios están regulados por arancel).

Si el propietario gana el juicio, las costas judiciales se imponen al inquilino, pero cobrarlas depende de que el inquilino tenga bienes o ingresos embargables, lo que no siempre ocurre en situaciones de impago.

Hay un matiz importante: si el inquilino paga y enerva el desahucio, las costas del proceso son para cada parte, es decir, el propietario asume sus honorarios de abogado y procurador aunque el inquilino haya pagado finalmente.

Qué no puedes hacer

Es importante conocer las acciones que están expresamente prohibidas aunque el inquilino no pague. El artículo 27.1 LAU prohíbe al arrendador recuperar la posesión del inmueble por la fuerza, incluso ante un impago flagrante. En concreto:

• No puedes cambiar la cerradura.
• No puedes cortar los suministros (luz, agua, gas) si están a tu nombre.
• No puedes entrar en el inmueble sin autorización del inquilino o del juzgado.
• No puedes retirar los muebles o pertenencias del inquilino.

Cualquiera de estas acciones constituye un delito de coacciones (art. 172 CP) y puede dar lugar a una denuncia que complique significativamente tu situación, incluyendo la posibilidad de que el juez ordene la restitución del inquilino y te imponga sanciones.

La vía legal, aunque lenta, es la única legalmente válida para recuperar tu propiedad.

El papel del seguro de impago de alquileres

Un seguro de impago de alquileres no elimina el proceso judicial, pero lo transforma. Si tienes contratado uno (primas entre el 3% y el 5% de la renta anual), la compañía aseguradora:

1. Anticipa las rentas impagadas desde el primer mes, sin esperar al resultado del juicio.
2. Se hace cargo de los honorarios de abogado y procurador del proceso de desahucio.
3. En algunos productos, también cubre los daños al inmueble hasta ciertos límites.

El coste del seguro es gasto deducible en el IRPF (art. 23.1.b LIRPF). Que los cobres directamente del inquilino o los pague el seguro no cambia la base imponible, pero el seguro elimina la incertidumbre sobre cuándo y cuánto cobras durante el proceso.

Para un propietario que vive de las rentas o que tiene hipoteca vinculada al alquiler, el seguro de impago no es un gasto accesorio: es la diferencia entre poder pagar la hipoteca durante el proceso o entrar en dificultades financieras mientras espera la sentencia.