IRPF al vender una vivienda en España 2025: exenciones que muchos desconocen

Vendes tu piso por 280.000€. Lo compraste hace diez años por 190.000€. La ganancia patrimonial es de 90.000€. El IRPF sobre esa ganancia sería de aproximadamente 22.000€. Pero hay cuatro situaciones en las que puedes no pagar nada, o pagar mucho menos. Conocerlas puede ahorrarte decenas de miles de euros.

Cómo se calcula el IRPF de una venta de vivienda

La ganancia patrimonial se calcula como:

Ganancia = Precio de venta neto - Valor de adquisición

Precio de venta neto = precio escriturado menos comisión de agencia, plusvalía municipal pagada por el vendedor y gastos de cancelación de hipoteca.

Valor de adquisición = precio de compra más ITP o IVA+AJD pagados en su día, más notaría y registro de la compra, más reformas con factura que hayan añadido valor al inmueble.

La ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF:

• Hasta 6.000€: 19%
• Entre 6.000€ y 50.000€: 21%
• Entre 50.000€ y 200.000€: 23%
• A partir de 200.000€: 27%

Exención 1: reinversión en vivienda habitual

Es la más conocida y la más potente. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en la compra de otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta de IRPF.

Condiciones:

• La vivienda vendida tiene que ser tu residencia habitual. Hacienda exige 3 años continuados de residencia como regla general, aunque hay excepciones por matrimonio, separación, traslado laboral o fallecimiento.
• Debes reinvertir en los 2 años anteriores o posteriores a la venta.
• La reinversión puede ser parcial: si reinviertes el 70% del importe, el 70% de la ganancia queda exenta.
• La nueva vivienda también debe ser tu residencia habitual.

Truco que muchos no saben: Puedes vender, recibir el dinero, y hasta 2 años después comprarte otra. La exención se aplica en la declaración del año de la venta. Si en ese momento aún no has reinvertido, puedes declarar la intención de reinvertir. Hacienda lo acepta si finalmente lo haces en los 2 años.

Exención 2: mayores de 65 años y personas en dependencia

Si en el momento de la venta tienes 65 años o más, la ganancia obtenida por la venta de tu vivienda habitual está completamente exenta de IRPF, sin necesidad de reinversión.

La misma exención aplica a personas en situación de dependencia severa o gran dependencia (Grado II o III).

Condición: que sea la vivienda habitual. No aplica a segundas residencias ni a pisos de alquiler.

Para cualquier tipo de bien (no solo vivienda habitual): si tienes más de 65 años y vendes cualquier activo (piso de alquiler, acciones, finca), la ganancia también puede quedar exenta si la cantidad obtenida se destina en los 6 meses siguientes a constituir una renta vitalicia asegurada, con un límite de 240.000€ a lo largo de la vida.

Exención 3: piso heredado (valoración en la herencia como base de adquisición)

Si vendes un piso que heredaste, la ganancia no se calcula desde lo que pagó el fallecido. Se calcula desde el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones. Si el fallecido compró el piso en 1985 por 30.000€ pero tú lo declaraste en la herencia por 180.000€, tu valor de adquisición a efectos del IRPF es 180.000€.

Si el precio de venta es igual o inferior al valor de herencia, no hay ganancia patrimonial y no se paga IRPF. O la ganancia es mucho menor.

Además, el ISD que pagaste en su momento se suma al valor de adquisición, reduciendo aún más la ganancia.

Exención 4: vivienda adquirida entre mayo y diciembre de 2012

Esta exención ya no está activa para nuevas ventas, pero si adquiriste una vivienda entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012 y la vendes ahora, la ganancia sigue estando exenta al 50% por la normativa temporal que se aplicó en ese período.

Si te encuentras en esa situación, revísalo con un asesor: es un beneficio que muchos no han aplicado.

Cómo se declara en el Modelo 100

La venta se declara en el año en que se firma la escritura de compraventa, no cuando recibes el dinero. Se refleja en el apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales (base del ahorro).

Si la venta genera pérdida (vendiste por menos de lo que compraste, considerando todos los gastos), esa pérdida puede compensar otras ganancias patrimoniales del mismo año. Si no hay suficientes, puedes compensarla en los 4 ejercicios siguientes.

Qué gastos se pueden descontar

Al calcular la ganancia, puedes reducir el precio de venta y aumentar el valor de adquisición con estos gastos:

En la venta:

• Comisión de la agencia inmobiliaria
• Plusvalía municipal pagada por el vendedor
• Gastos de cancelación registral de la hipoteca
• Honorarios del abogado o gestor que ha intervenido

En la compra:

• ITP o IVA+AJD pagado en su momento
• Notaría de la compra
• Registro de la Propiedad de la inscripción de compra
• Gastos de la tasación hipotecaria en su momento
• Obras de reforma con factura que hayan incrementado el valor del inmueble (no de mantenimiento)

Las obras de mantenimiento (pintura, fontanería de averías, pequeñas reparaciones) no reducen la ganancia. Las de mejora estructural sí (cambio de ventanas, instalación de calefacción, reforma integral).

El caso de la vivienda con hipoteca

Si vendes por 280.000€ pero tienes una hipoteca de 150.000€ pendiente, la ganancia se calcula sobre el precio de venta (280.000€), no sobre lo que recibes en limpio (130.000€). La deuda hipotecaria no es un gasto deducible de la ganancia — es una deuda personal que coincide con la venta pero no la reduce fiscalmente.

Retención del 3% al vendedor no residente

Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda a cuenta del impuesto del vendedor. Esta retención es a cuenta y el vendedor puede pedir la devolución si resulta que no tenía ganancia o la ganancia fue menor.