Nuda propiedad: comprar o heredar sin poder usar el bien hasta que muera el usufructuario

La nuda propiedad es la parte de la propiedad que queda cuando el usufructo pertenece a otra persona. El nudo propietario es dueño del bien pero no puede usarlo ni disfrutarlo mientras viva el usufructuario. Solo cuando el usufructo se extingue —normalmente por fallecimiento del usufructuario— el nudo propietario consolida la plena propiedad.

Cómo se adquiere la nuda propiedad

Por herencia: la situación más frecuente. El cónyuge superviviente recibe el usufructo de parte o toda la herencia (en función de lo que diga el testamento o la ley), y los hijos reciben la nuda propiedad. Es el esquema habitual de la herencia familiar española.

Por compraventa: es posible vender solo la nuda propiedad de un inmueble, reteniendo el vendedor el usufructo de por vida. Se usa frecuentemente por personas mayores que necesitan liquidez: venden la nuda propiedad a un precio reducido (porque el comprador no puede usar el bien hasta que el vendedor fallezca) y conservan el derecho de uso.

Por donación: también puede donarse la nuda propiedad, reservándose el donante el usufructo. Esta es una de las estrategias de planificación sucesoria más utilizadas.

Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad

La nuda propiedad vale lo que el bien completo menos el valor del usufructo. El valor del usufructo vitalicio se calcula con la fórmula 89 - edad del usufructuario:

• Usufructuario de 70 años: usufructo = 89 - 70 = 19%. Nuda propiedad = 81%.
• Usufructuario de 55 años: usufructo = 89 - 55 = 34%. Nuda propiedad = 66%.
• Usufructuario de 80 años: usufructo = 89 - 80 = 9% (mínimo 10%). Nuda propiedad = 90%.

Para un inmueble valorado en 300.000 € con un usufructuario de 70 años:

• Valor del usufructo: 300.000 × 19% = 57.000 €
• Valor de la nuda propiedad: 300.000 × 81% = 243.000 €

Tributación de la nuda propiedad en el ISD

Cuando se hereda la nuda propiedad, se paga el Impuesto de Sucesiones sobre el valor de esa nuda propiedad (no sobre el valor total del bien). Las reducciones y bonificaciones por parentesco se aplican sobre ese valor.

Cuando posteriormente se extingue el usufructo (generalmente por fallecimiento del usufructuario), el nudo propietario consolida la plena propiedad. En ese momento no paga ISD adicional: el impuesto ya se liquidó en su momento por el valor de la nuda propiedad, y la consolidación de la plena propiedad tributa solo por el valor que en su día se asignó al usufructo, aplicando el tipo que corresponda según la edad del usufructuario en el momento del fallecimiento original.

La compraventa de nuda propiedad: una inversión a largo plazo

Comprar la nuda propiedad de un inmueble es en esencia una inversión a largo plazo: pagas menos que el valor total del bien hoy (porque no puedes usarlo) pero obtienes la plena propiedad cuando fallezca el usufructuario.

La rentabilidad de esta operación depende de la esperanza de vida del usufructuario, la evolución del mercado inmobiliario y los costes fiscales y de mantenimiento durante el período de espera.

Desde el punto de vista del IBI: corresponde pagarlo al usufructuario, no al nudo propietario.

Desde el punto de vista del IRPF del vendedor: el vendedor de la nuda propiedad genera una ganancia patrimonial por la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición (o valor de mercado en herencia). Esa ganancia tributa en la base del ahorro al tipo del 19% al 28% según su importe.

La donación de la nuda propiedad como estrategia de planificación

Donar la nuda propiedad a los hijos mientras el donante conserva el usufructo de por vida es una de las estrategias de planificación sucesoria más utilizadas para minimizar el ISD futuro.

La ventaja: la donación de la nuda propiedad tributa solo sobre el valor de esa nuda propiedad (que es menor que el valor total del bien). Cuando el donante fallezca, los hijos consolidan la plena propiedad sin pagar ISD adicional sobre ese bien.

El riesgo: la hacienda autonómica puede discutir la valoración si considera que el bien valía más y que la operación tenía como único objetivo eludir impuestos.

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La calculadora de usufructo de heredIA calcula el valor fiscal de la nuda propiedad y el usufructo para cualquier edad del usufructuario y cualquier valor del bien, con el desglose exacto de lo que paga cada parte en el Impuesto de Sucesiones.