Plusvalía municipal para el vendedor en 2025: cómo se calcula, cuándo no hay que pagarla y plazos

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido popularmente como plusvalía municipal, es un impuesto local que grava el incremento de valor del suelo urbano producido durante el tiempo que un inmueble ha estado en manos del transmitente.

Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 de 26 de octubre de 2021 y la reforma legislativa de noviembre de 2021 (Real Decreto-ley 26/2021), el impuesto cambió sustancialmente. El principal cambio: si no ha habido incremento real de valor del suelo, no hay impuesto. Esta modificación puso fin a años de situaciones absurdas en las que propietarios que vendían con pérdidas aún tenían que pagar plusvalía municipal.

Quién paga la plusvalía municipal en cada transmisión

Compraventa: El vendedor. Si el vendedor no tiene residencia en España, el comprador responde subsidiariamente del impuesto.

Herencia o legado: El heredero o legatario que recibe el inmueble. El plazo para liquidar se amplía a seis meses desde el fallecimiento (prorrogable a doce con solicitud previa).

Donación: El donatario (quien recibe la donación).

Dación en pago de hipoteca: La entidad bancaria que ejecuta la hipoteca.

Los dos métodos de cálculo: objetivo y real

Desde la reforma de 2021, el contribuyente puede elegir el método que le resulte más favorable:

Método objetivo (basado en coeficientes municipales)

La base imponible se calcula multiplicando el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión por un coeficiente que varía según el número de años de tenencia del inmueble (desde menos de 1 año hasta 20 o más años). Los coeficientes son fijados anualmente por el Ministerio de Hacienda con un máximo que los ayuntamientos no pueden superar.

Para 2025, los coeficientes máximos por años de tenencia son:

• Menos de 1 año: 0,14
• 1 año: 0,13
• 2 años: 0,15
• 3 años: 0,16
• 4 años: 0,17
• 5 años: 0,17
• 10 años: 0,17
• 15 años: 0,12
• 20 o más años: 0,10

Cálculo orientativo (método objetivo):

• Valor catastral del suelo: 60.000 €
• Años de tenencia: 10 años
• Coeficiente: 0,17
• Base imponible: 60.000 × 0,17 = 10.200 €
• Tipo impositivo municipal (varía; máximo legal 30%): 25%
• Cuota: 10.200 × 25% = 2.550 €

Método real (basado en la ganancia efectiva del suelo)

La base imponible es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, afectada por la proporción que representa el suelo sobre el valor total del inmueble. Esta proporción se obtiene del valor catastral (que distingue entre suelo y construcción).

Cálculo orientativo (método real):

• Precio de compra: 150.000 €
• Precio de venta: 200.000 €
• Ganancia total: 50.000 €
• Proporción suelo en valor catastral: 40%
• Base imponible (ganancia del suelo): 50.000 × 40% = 20.000 €
• Cuota (25%): 20.000 × 25% = 5.000 €

En este caso el método objetivo (2.550 €) es más favorable que el real (5.000 €). El contribuyente elegiría el objetivo.

Cuándo no hay plusvalía: sin incremento de valor

Si el precio de venta es igual o inferior al de compra (ajustado a la proporción del suelo), la base imponible del método real es cero o negativa, y el impuesto es cero. En este caso, el transmitente debe comunicar al Ayuntamiento que no ha habido incremento y acreditar los valores de compra y venta.

La acreditación se hace con las escrituras de adquisición y transmisión. El Ayuntamiento puede discutir los valores pero no puede aplicar el método objetivo si el contribuyente acredita que no hubo incremento real.

Plazo para liquidar

• Transmisiones inter vivos (compraventa, donación): 30 días hábiles desde la transmisión.
• Transmisiones mortis causa (herencia): 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables a 12 con solicitud.

El impago o presentación fuera de plazo genera recargos del 5%, 10%, 15% o 20% según el tiempo transcurrido, más intereses de demora.

La plusvalía municipal se liquida ante el Ayuntamiento del municipio donde está el inmueble, no ante Hacienda estatal. Muchos Ayuntamientos tienen calculadoras online para estimar el impuesto, aunque el cálculo definitivo lo realizan ellos con los datos registrales y catastrales.