Reducción por vivienda habitual en el ISD: cuánto se reduce, quién puede aplicarla y durante cuánto tiempo hay que conservarla

Heredar la vivienda habitual del fallecido puede generar una factura fiscal importante en el Impuesto de Sucesiones. Para atenuar este efecto, la Ley del ISD (Ley 29/1987) establece una reducción específica en la base imponible cuando el heredero es cónyuge, descendiente, ascendiente o pariente colateral mayor de 65 años que convivía con el fallecido.

Esta reducción estatal del 95% es uno de los beneficios fiscales más relevantes del ISD, pero está condicionada a varios requisitos que muchos herederos no conocen hasta después de haber aceptado la herencia, cuando ya es tarde para tomar decisiones alternativas.

La reducción estatal: 95% con límite de 122.606 euros

El artículo 20.2.c) de la Ley 29/1987 establece una reducción del 95% del valor de la vivienda habitual del causante para los grupos de parentesco más cercanos, con un límite máximo de 122.606,47 euros por heredero.

Si la vivienda vale, por ejemplo, 300.000 euros y hay un solo heredero (el cónyuge), la reducción máxima aplicable es:

• 95% × 300.000 = 285.000 euros → pero está limitada a 122.606 euros
• Base imponible reducida: 300.000 - 122.606 = 177.394 euros (en lugar de 300.000)

El límite opera por heredero, no por vivienda. Si hay dos hijos que heredan al 50%, cada uno puede aplicar la reducción sobre su parte:

• Valor de la vivienda: 300.000 € → 150.000 € por heredero
• Reducción por heredero: 95% × 150.000 = 142.500 € → limitada a 122.606 €
• Base imponible por heredero: 150.000 - 122.606 = 27.394 € por heredero

Quién puede aplicar la reducción

Solo pueden aplicar esta reducción:

• El cónyuge del fallecido.
• Los descendientes (hijos, nietos).
• Los ascendientes (padres, abuelos).
• Los parientes colaterales mayores de 65 años que hayan convivido con el causante durante los dos últimos años anteriores al fallecimiento.

Los hermanos, tíos, sobrinos menores de 65 años o personas sin parentesco directo no pueden aplicar esta reducción, aunque convivieran con el fallecido.

Qué se entiende por vivienda habitual

La vivienda habitual es aquella en la que el causante residía de forma continuada y principal en el momento del fallecimiento. Debe ser la residencia efectiva, no una segunda residencia o vivienda vacacional.

Para el heredero que no es el cónyuge (que puede aplicar la reducción sin requisito adicional de convivencia), la norma no exige que el heredero viviera en la vivienda. El hijo que vivía en otra ciudad puede aplicar la reducción sobre la vivienda habitual de su padre.

El Registro Municipal de Empadronamiento no es determinante pero sí sirve como prueba del carácter de vivienda habitual. Las discrepancias entre el padrón y la residencia real pueden generar inspecciones.

El plazo de permanencia de 10 años

Esta es la condición más importante que muchos herederos desconocen: para mantener el beneficio de la reducción, el inmueble heredado no puede venderse ni transmitirse durante los diez años siguientes a la adjudicación de la herencia.

Si el heredero vende o transmite la vivienda antes de los diez años, pierde la reducción retroactivamente. Deberá presentar una declaración complementaria del ISD ingresando la parte del impuesto no pagada en su día más los intereses de demora correspondientes al tiempo transcurrido.

Las excepciones admitidas por la DGT son muy limitadas: la transmisión forzosa (como consecuencia de una ejecución hipotecaria o de un proceso concursal) puede no ser penalizada, pero la venta voluntaria por necesidad económica sí lo es.

Las mejoras autonómicas: muchas CCAA van más allá del 95% estatal

Muchas comunidades autónomas han mejorado significativamente la reducción estatal del 95%:

• Madrid: Bonificación del 99% en la cuota para cónyuge, descendientes y ascendientes, lo que en la práctica hace que la transmisión de la vivienda habitual sea prácticamente libre de impuestos.
• Andalucía: Bonificación del 99% para herederos directos que apliquen la base imponible estatal tras reducciones.
• Catalunya: Reducción del 95% del valor de la vivienda habitual con un límite de 500.000 euros (mucho más generoso que el estatal) para cónyuge, conviviente y descendientes.
• País Vasco: Sistema foral con reducción prácticamente total de la vivienda habitual para familiares directos.

La normativa aplicable es siempre la de la comunidad autónoma de residencia del causante, no la del heredero. Un hijo residente en Madrid que hereda la vivienda habitual de su padre residente en Extremadura aplica la normativa extremeña, no la madrileña.

El conocimiento de estas reducciones antes de la adjudicación de la herencia permite tomar decisiones informadas sobre cómo estructurar el reparto y si conviene o no mantener la vivienda o venderla en el corto plazo.