Reducción del IRPF en el alquiler de vivienda 2025: del 50% al 90% según la Ley de Vivienda

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, modificó de forma sustancial las reducciones que los propietarios arrendadores pueden aplicarse en el IRPF sobre el rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda habitual. Antes de esta ley, existía una única reducción general del 60%. Ahora hay cuatro porcentajes distintos (50%, 60%, 70% y 90%) que dependen de circunstancias específicas del contrato, del inquilino, de la zona y de la renta pactada.

Este cambio afecta directamente al bolsillo de cientos de miles de propietarios en España. Entender qué porcentaje te corresponde y cómo justificarlo ante Hacienda puede suponer una diferencia de miles de euros en tu declaración de la renta.

El régimen anterior: la reducción del 60%

Hasta la entrada en vigor de la Ley 12/2023, el artículo 23.2 LIRPF establecía una reducción única del 60% sobre el rendimiento neto positivo para todos los contratos de arrendamiento de vivienda habitual del inquilino. No importaba la cuantía de la renta, ni la edad del inquilino, ni la ubicación del inmueble. Si el alquiler era de vivienda habitual, el propietario se deducía el 60%.

Este régimen sigue vigente para los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 (fecha de entrada en vigor de la Ley 12/2023), gracias a la Disposición Transitoria 38.ª de la LIRPF. La DT 38.ª establece que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la ley mantienen la reducción del 60% hasta que finalicen, se prorroguen o se renueven.

Dato clave: Según datos del INE y del Ministerio de Vivienda, en 2025 se estima que aún hay aproximadamente 1,2 millones de contratos de alquiler firmados antes del 26 de mayo de 2023 en vigor. Si el tuyo es uno de ellos, tu reducción es del 60%, no del 50%.

El nuevo sistema: cuatro reducciones escalonadas

Para los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023, el artículo 23.2 LIRPF reformado establece cuatro posibles porcentajes de reducción. Cada uno tiene requisitos distintos y acumulativos.

Reducción del 50%: el caso general

Es la reducción base para cualquier contrato de arrendamiento de vivienda habitual del inquilino firmado a partir del 26/05/2023. No requiere condiciones especiales más allá de que el contrato sea de vivienda habitual (no de temporada, no vacacional, no de uso distinto de vivienda).

Comparada con el 60% anterior, supone una bajada de 10 puntos porcentuales. Para un rendimiento neto de 6.000 euros, la diferencia es tributar sobre 3.000 euros (con el 50%) en lugar de sobre 2.400 euros (con el 60%). A un tipo marginal del 30%, eso son 180 euros más de impuestos al año.

Reducción del 60%: vivienda rehabilitada o reformada

Se aplica la reducción del 60% cuando el inmueble haya sido objeto de una actuación de rehabilitación (conforme a la definición del art. 41 del Real Decreto 439/2007, Reglamento del IRPF) en los dos años anteriores a la fecha del contrato de arrendamiento.

La rehabilitación debe cumplir los requisitos técnicos establecidos reglamentariamente: que el coste de las obras supere el 25% del valor de adquisición (excluyendo el suelo) o que se trate de una rehabilitación estructural que afecte a elementos comunes del edificio. No vale una simple reforma estética.

Reducción del 70%: inquilinos jóvenes o vulnerables en zonas tensionadas

La reducción sube al 70% cuando se cumplan estas condiciones conjuntamente:

1. El inmueble se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado declarada conforme al artículo 18 de la Ley 12/2023.
2. El inquilino tenga entre 18 y 35 años al inicio del contrato, o bien el arrendatario sea una administración pública o entidad sin ánimo de lucro que subarriende la vivienda para uso social o como parte de un programa público de vivienda.

Las zonas tensionadas son declaradas por las comunidades autónomas. En 2025, Cataluña fue la primera en declarar zonas tensionadas (140 municipios desde marzo de 2024). Otras comunidades como Comunidad Valenciana, País Vasco y Navarra han iniciado procedimientos, pero el avance ha sido desigual. Madrid, Andalucía y varias comunidades gobernadas por el PP no han declarado zonas tensionadas.

Dato numérico: Según el Portal Estadístico de la Secretaría General de Vivienda, a enero de 2025 hay 164 municipios con declaración de zona tensionada en vigor en toda España, concentrados principalmente en Cataluña y áreas metropolitanas.

Reducción del 90%: bajada de renta en zona tensionada

La reducción máxima del 90% se aplica cuando:

1. El inmueble esté en una zona de mercado residencial tensionado.
2. Se haya firmado un nuevo contrato (no renovación) con una renta inicial que sea al menos un 5% inferior a la última renta del contrato anterior vigente sobre la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización.

Este supuesto está diseñado para incentivar que los propietarios bajen rentas en zonas donde el mercado está especialmente presionado. En la práctica, es el porcentaje más difícil de conseguir porque exige acreditar que ha habido una bajada efectiva de renta respecto al contrato anterior.

Ejemplo: Un piso en Barcelona (zona tensionada) se alquilaba por 1.100 euros. El contrato termina y el propietario firma uno nuevo por 1.040 euros (un 5,45% menos). Al rendimiento neto positivo se le aplica la reducción del 90%. Si el rendimiento neto fuera de 5.000 euros, solo tributaría sobre 500 euros.

Solo sobre rendimiento neto positivo

Un aspecto fundamental que muchos propietarios desconocen: la reducción se aplica exclusivamente sobre el rendimiento neto positivo. Si después de restar todos los gastos deducibles (intereses, amortización, IBI, comunidad, seguros, reparaciones) el rendimiento neto es cero o negativo, la reducción no tiene efecto.

Esto es especialmente relevante en los primeros años de un alquiler con hipoteca, donde los intereses y la amortización pueden absorber la totalidad de los ingresos. En esos casos, da igual que te corresponda el 50% o el 90%: no hay base positiva sobre la que aplicarla.

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Régimen transitorio: la DT 38.ª LIRPF

La Disposición Transitoria 38.ª de la LIRPF es probablemente la norma transitoria más importante para propietarios arrendadores en 2025. Establece que:

• Los contratos firmados antes del 26/05/2023 mantienen la reducción del 60% mientras dure el contrato, incluyendo sus prórrogas obligatorias (arts. 9 y 10 LAU).
• Si el contrato se renueva tácitamente (prórroga anual del art. 10 LAU), sigue aplicándose el 60%.
• Solo cuando se firme un contrato nuevo (no prórroga) entra en juego el nuevo sistema del 50/60/70/90%.

Esto genera una situación paradójica: a muchos propietarios les conviene mantener el contrato actual en vigor el mayor tiempo posible para conservar el 60%, en lugar de subir renta y perder 10 puntos de reducción. La decisión requiere hacer números caso por caso.

Cómo acreditar la reducción ante Hacienda

La Agencia Tributaria puede requerir justificación de la reducción aplicada. Para cada porcentaje, la documentación necesaria varía:

• 50%: Contrato de arrendamiento que acredite que es vivienda habitual del inquilino.
• 60%: Además, certificado de rehabilitación o licencia de obra + facturas que demuestren que el coste supera el 25% del valor de adquisición.
• 70%: Certificado de empadronamiento del inquilino que acredite su edad + declaración de zona tensionada vigente publicada en el boletín oficial correspondiente.
• 90%: Todo lo anterior + contrato anterior con la renta pactada + contrato nuevo con la renta inferior + cálculo del porcentaje de bajada.

Es fundamental conservar esta documentación durante los 4 años de prescripción del IRPF (art. 66 Ley General Tributaria).

Comparativa numérica: impacto real de cada reducción

Para un rendimiento neto positivo de 7.200 euros (alquiler de 800 euros mensuales con gastos moderados), veamos cuánto se tributa con cada reducción, asumiendo un tipo marginal del 30%:

Reducción	Base tras reducción	Cuota IRPF (al 30%)	Ahorro vs. sin reducción
Sin reducción	7.200 €	2.160 €	—
50%	3.600 €	1.080 €	1.080 €
60% (DT 38.ª)	2.880 €	864 €	1.296 €
70%	2.160 €	648 €	1.512 €
90%	720 €	216 €	1.944 €

La diferencia entre el 50% y el 90% supone 864 euros anuales de ahorro fiscal en este ejemplo. En rendimientos mayores, la diferencia se amplifica.

Errores frecuentes al aplicar la reducción

1. Aplicar reducción a alquiler de temporada: El alquiler de temporada no es vivienda habitual del inquilino, por lo que no tiene derecho a ninguna reducción. Aplicarla es una infracción tributaria.
2. No declarar el alquiler y perder la reducción: Si Hacienda descubre un alquiler no declarado (y tiene medios para hacerlo: modelo 179, datos de consumos, fianzas depositadas), liquida el rendimiento sin reducción alguna. Solo los rendimientos declarados voluntariamente gozan de reducción.
3. Confundir prórroga con nuevo contrato: Si el contrato se prorroga automáticamente, sigue el régimen del contrato original. No se aplica el nuevo sistema.
4. No verificar si la zona está declarada como tensionada: La declaración de zona tensionada tiene vigencia temporal (3 años prorrogables). Hay que comprobar que la declaración sigue en vigor en el momento del contrato.

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Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Puedo aplicar la reducción del 90% si mi piso no está en zona tensionada? No. La reducción del 90% requiere obligatoriamente que el inmueble se encuentre en un municipio con declaración de zona tensionada vigente. Sin esta declaración, el máximo aplicable es el 60% (si hay rehabilitación) o el 50% (caso general).

¿Qué pasa si mi inquilino cumplía 36 años durante el contrato? La edad del inquilino se valora al inicio del contrato. Si al firmarse el contrato tenía 35 años, se aplica el 70% durante toda la vigencia del contrato, aunque luego cumpla 36.

¿Es retroactiva la declaración de zona tensionada? No. La reducción del 70% o 90% se aplica a contratos firmados después de que la zona sea declarada tensionada, o a contratos que estén vigentes en el momento de la declaración si así lo prevé la norma autonómica.

¿Puedo elegir entre el régimen transitorio (60%) y el nuevo (50%)? Si tu contrato es anterior al 26/05/2023 y sigue vigente (incluyendo prórrogas), se aplica automáticamente el 60% de la DT 38.ª. No es una elección: es el régimen que corresponde por ley.

¿Qué pasa si aplico una reducción que no me corresponde? Hacienda puede regularizar la declaración, exigir la cuota no ingresada más intereses de demora y, en su caso, imponer una sanción del 50% al 150% de la cuota dejada de ingresar (art. 191 LGT).

¿Se acumula la reducción del 70% con la del 60%? No. Los porcentajes no se acumulan. Se aplica el más alto al que se tenga derecho. Si cumples los requisitos del 70%, aplicas el 70%, no 60% + 70%.

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