Qué hacer con el piso de la herencia: opciones para los herederos y sus impuestos

La vivienda del fallecido es, en la mayoría de las herencias españolas, el bien de mayor valor. Según datos del Consejo General del Notariado, en 2024 el 72% de las escrituras de partición de herencia incluyeron al menos un inmueble, y en el 58% de los casos ese inmueble era el activo principal de la herencia. Cuando hay varios herederos (hermanos, típicamente), la pregunta inevitable es: ¿qué hacemos con el piso?

La decisión no es solo emocional. Cada opción tiene consecuencias fiscales radicalmente distintas que pueden suponer miles de euros de diferencia. En este artículo analizamos las tres vías principales, sus impuestos y los errores que debes evitar.

Opción 1: Vender el piso y repartir el dinero

Es la opción más frecuente y, en muchos casos, la más limpia cuando los herederos no tienen interés en quedarse con el inmueble. Todos los coherederos ponen el piso a la venta, se obtiene un precio de mercado y se reparte según las cuotas hereditarias.

Impuestos de la venta de un inmueble heredado

La venta de un inmueble heredado genera dos hechos imponibles distintos:

1. Ganancia patrimonial en el IRPF (art. 33 LIRPF).

La ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos de la venta: comisión inmobiliaria, plusvalía municipal, cancelación registral) y el valor de adquisición. En el caso de inmuebles heredados, el valor de adquisición es el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones más los gastos inherentes a la adquisición (ISD pagado, notaría, registro, gestoría).

Ejemplo numérico:

• Valor del piso en el ISD (escritura de herencia): 280.000 €
• ISD pagado: 2.100 €
• Gastos de notaría y registro de la herencia: 1.800 €
• Valor de adquisición total: 283.900 €
• Precio de venta: 320.000 €
• Gastos de venta (comisión + plusvalía + certificados): 18.500 €
• Valor de transmisión: 301.500 €
• Ganancia patrimonial: 17.600 €

Si hay 3 herederos a partes iguales, cada uno declara 5.866,67 euros de ganancia patrimonial, tributando en la base del ahorro del IRPF (19% hasta 6.000 €): cada uno pagaría unos 1.115 euros de IRPF por la venta.

2. Plusvalía municipal (IIVTNU).

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) grava el incremento de valor del suelo desde la adquisición (en este caso, desde el fallecimiento, no desde cuando lo compró el fallecido) hasta la venta.

Tras la reforma del Real Decreto-ley 26/2021, existen dos métodos de cálculo y el contribuyente puede elegir el más favorable:

• Método objetivo: Se aplican coeficientes municipales al valor catastral del suelo según los años transcurridos.
• Método real: Se calcula el porcentaje de incremento real del valor y se aplica al valor catastral del suelo.

Si entre el fallecimiento y la venta ha pasado poco tiempo (menos de 1-2 años), es posible que la plusvalía municipal sea muy baja o incluso cero si no ha habido incremento real de valor (conforme a la STC 182/2021 del Tribunal Constitucional, no se puede gravar donde no hay incremento).

Requisitos para la venta

Para vender el piso, es necesario:

1. Haber aceptado la herencia y formalizado la partición ante notario.
2. Haber inscrito la adjudicación en el Registro de la Propiedad.
3. Haber presentado y pagado el ISD.
4. Que todos los herederos consientan la venta (si son copropietarios).

Si un heredero se niega a vender, los demás no pueden obligarle directamente a la venta. Sin embargo, cualquier copropietario puede solicitar la división de la cosa común (art. 400 del Código Civil), que puede terminar en una subasta judicial si el bien es indivisible (como es el caso de un piso).

Opción 2: Adjudicar el piso a un heredero (extinción de condominio)

Cuando uno de los herederos quiere quedarse con la vivienda (porque vive en ella, porque tiene un vínculo emocional o porque le interesa como inversión), puede adjudicársela pagando a los demás el valor de sus cuotas.

El instrumento jurídico: extinción de condominio

Si los herederos ya son copropietarios del piso (porque la escritura de herencia lo adjudicó en proindiviso), la operación por la que uno se queda con el 100% pagando a los demás se llama extinción de condominio o disolución de comunidad (art. 400 y siguientes del Código Civil).

La diferencia fiscal es enorme:

• Si se formaliza como compraventa: tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), con tipos entre el 4% y el 10% según la comunidad autónoma.
• Si se formaliza como extinción de condominio: tributa únicamente por Actos Jurídicos Documentados (AJD), con tipos entre el 0,5% y el 1,5%.

Ejemplo comparativo con un piso de 350.000 euros y 3 hermanos:

Cada hermano tiene un tercio (116.666 €). Uno se queda el piso y paga a los otros dos 116.666 € a cada uno.

Tributación	Como compraventa (ITP al 7%)	Como extinción de condominio (AJD al 0,75%)
Base imponible	233.333 € (2/3 que "compra")	350.000 € (valor total)
Impuesto	16.333 €	2.625 €
Ahorro	—	13.708 €

Es fundamental que la escritura notarial refleje correctamente que se trata de una extinción de condominio y no de una compraventa. El notario debe redactar la escritura como disolución de la comunidad de bienes sobre el inmueble con adjudicación a uno de los copropietarios y compensación económica a los demás.

¿Genera IRPF la extinción de condominio para los que salen?

Según la doctrina de la DGT (consultas V0899-20, V2738-19, entre otras) y la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS de 10 de octubre de 2022), la extinción de condominio con adjudicación a un copropietario mediante compensación en metálico no genera ganancia patrimonial en el IRPF para los que salen, siempre que la compensación no supere el valor real de su cuota. Si la compensación es excesiva, el exceso sí tributaría.

Requisito clave: que el bien sea indivisible

La extinción de condominio solo tributa por AJD (y no por ITP) cuando el bien es indivisible, de modo que la adjudicación a uno con compensación a los demás es la única forma de poner fin a la copropiedad. Un piso es, por naturaleza, indivisible materialmente (no puedes partir un piso en dos), por lo que este requisito se cumple en la práctica totalidad de los casos.

Puedes calcular el coste fiscal de esta operación con nuestra calculadora de extinción de condominio.

Opción 3: Mantener la copropiedad (proindiviso)

Si los herederos no se ponen de acuerdo o ninguno quiere comprar la parte de los demás, el inmueble queda en situación de copropiedad o proindiviso. Cada heredero es dueño de una cuota ideal (por ejemplo, un tercio), pero todos son copropietarios de la totalidad del bien.

Ventajas del proindiviso

• No requiere desembolso económico inmediato.
• Si se alquila el piso, las rentas se reparten según las cuotas.
• Permite esperar a un momento mejor del mercado para vender.

Inconvenientes del proindiviso

Los inconvenientes superan con creces a las ventajas en la mayoría de los casos:

• Decisiones por unanimidad: Para vender, hipotecar o realizar obras importantes, se necesita el consentimiento de todos los copropietarios (art. 397 CC para actos de disposición).
• Gestión por mayoría: Los actos de administración ordinaria (alquilar, contratar reparaciones menores) se deciden por mayoría de cuotas (art. 398 CC), no de personas. Si un hermano tiene el 50% y otros dos el 25% cada uno, los dos menores juntos no tienen mayoría.
• Imposibilidad práctica de vender una cuota: Cualquier copropietario puede vender su cuota ideal a un tercero (art. 399 CC), pero en la práctica nadie quiere comprar un tercio de un piso que comparte con desconocidos. Además, los demás copropietarios tienen derecho de retracto (art. 1522 CC).
• Conflictos perpetuos: La convivencia forzada como copropietarios genera tensiones sobre gastos de mantenimiento, IBI, comunidad y decisiones sobre el inmueble.
• Imputación de renta en IRPF: Si ninguno de los copropietarios vive en el piso y no está alquilado, cada uno debe declarar una imputación de renta inmobiliaria proporcional a su cuota (art. 85 LIRPF): 2% del valor catastral × su porcentaje × los días del año que el piso está vacío.

Salir del proindiviso cuando no hay acuerdo

El artículo 400 del Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cualquiera puede pedir en cualquier momento la división de la cosa común. Si el bien es indivisible (un piso lo es), la división se traduce en una de estas opciones:

1. Adjudicación a uno con compensación a los demás (extinción de condominio).
2. Venta a tercero y reparto del precio.
3. Subasta judicial si no hay acuerdo (arts. 399-406 CC y 782-789 LEC).

La subasta judicial es la peor opción para todos: el precio obtenido suele ser significativamente inferior al de mercado (entre un 30% y un 50% menos, según datos del CGPJ) y los costes procesales son elevados.

Adjudicación directa en la escritura de herencia: la opción más eficiente

La forma más eficiente de resolver la cuestión del piso es hacerlo directamente en la escritura de partición de herencia. En lugar de adjudicar el piso en proindiviso a todos los herederos y luego hacer una extinción de condominio posterior (con sus gastos notariales y registrales adicionales), se adjudica el piso directamente a uno de los herederos en la propia escritura de partición, compensando a los demás con otros bienes de la herencia (dinero de cuentas bancarias, por ejemplo).

Si la herencia contiene un piso de 300.000 euros y cuentas bancarias por 150.000 euros, y hay 3 herederos (150.000 € cada uno), una partición eficiente sería:

• Hermano 1: el piso (300.000 €). Exceso de adjudicación de 150.000 €.
• Hermano 2: 75.000 € en efectivo + crédito contra Hermano 1 por 75.000 €.
• Hermano 3: 75.000 € en efectivo + crédito contra Hermano 1 por 75.000 €.

Si los excesos de adjudicación se compensan en metálico y se deben a la indivisibilidad del bien, no generan tributación adicional en ITP/AJD (art. 27.3 de la Ley del ITP y AJD) ni ganancia patrimonial en IRPF.

Para gestionar todo el proceso de la herencia de forma guiada, accede a heredIA Gestión, donde te acompañamos paso a paso desde el inventario de bienes hasta la escritura de partición.

Tabla resumen: impuestos según la opción elegida

Impuesto	Venta a tercero	Extinción de condominio	Mantener proindiviso
ISD	Ya pagado al heredar	Ya pagado al heredar	Ya pagado al heredar
IRPF ganancia patrimonial	Sí (precio venta − valor herencia)	No (si compensación = valor cuota)	No (mientras no se venda)
Plusvalía municipal	Sí	Sí (para el que sale)	No (mientras no se transmita)
ITP	No (es segunda transmisión entre particulares, se aplica ITP al comprador)	No	No
AJD	No	Sí (0,5%-1,5%)	No
Imputación renta IRPF	No (ya no es propietario)	No (el adjudicatario puede vivir en él o alquilarlo)	Sí (si no se usa ni alquila)

Para calcular cuánto correspondería a cada heredero en tu caso, usa nuestra calculadora de reparto de herencia.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Cuánto tiempo después de heredar puedo vender el piso? Puedes vender en cualquier momento una vez tengas la escritura de herencia inscrita en el Registro de la Propiedad y hayas pagado el ISD. No hay periodo mínimo de tenencia obligatorio. Sin embargo, si vendes en un plazo corto, la plusvalía municipal será menor o nula (pocos años de incremento de valor), lo que puede ser ventajoso.

¿Qué valor de adquisición uso para el IRPF si el piso está a nombre de mi padre desde 1985? El valor de adquisición para ti como heredero es el valor que se declaró en el ISD (escritura de herencia), no el precio que pagó tu padre en 1985. Esto es una ventaja fiscal importante: si tu padre compró por 30.000 euros y el piso se valoró en el ISD en 280.000 euros, tu valor de adquisición son 280.000 euros. Si vendes por 300.000, tu ganancia patrimonial es de solo 20.000 euros (más ajustes por gastos).

¿Puede un heredero negarse a la extinción de condominio? Sí, pero no puede impedir que se disuelva la copropiedad. Si no acepta la extinción de condominio voluntaria, cualquier copropietario puede solicitar la división judicial de la cosa común (art. 400 CC), que forzará la adjudicación o la venta.

¿Qué pasa si el piso heredado tiene hipoteca? La hipoteca forma parte del pasivo de la herencia y se resta del valor del piso para calcular el caudal hereditario neto. Si un heredero se adjudica el piso con la hipoteca, deberá subrogarse en el préstamo hipotecario (necesita la aprobación del banco). Los pagos de hipoteca futuros no son gasto deducible en el IRPF salvo que el inmueble se alquile (entonces sí se deducen los intereses).

¿Cuánto cuesta la escritura de extinción de condominio? Los gastos típicos incluyen: notaría (600-1.200 €), registro de la propiedad (200-500 €), gestoría (200-400 €) y el AJD (0,5%-1,5% del valor del inmueble). Para un piso de 300.000 euros, el coste total suele oscilar entre 3.000 y 7.000 euros según la comunidad autónoma.

¿Se puede alquilar el piso en proindiviso sin que estén de acuerdo todos los herederos? Alquilar es un acto de administración, no de disposición, por lo que se decide por mayoría de cuotas (art. 398 CC). Si dos de tres hermanos (que sumen más del 50% de las cuotas) deciden alquilar, pueden hacerlo aunque el tercero se oponga. Las rentas se reparten proporcionalmente a las cuotas.

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heredIA es una herramienta de orientación fiscal y legal. No somos un servicio de asesoría legal ni fiscal. Los cálculos son orientativos.