Extinción de condominio: por qué no tributa como compraventa y cuánto ahorras

Dos hermanos heredan un piso. Uno quiere quedárselo, el otro quiere su parte en dinero. La solución evidente parece una compraventa: un hermano le compra su parte al otro. Pero hay una alternativa que paga entre el 60% y el 80% menos en impuestos: la extinción de condominio.

Qué es la extinción de condominio

La extinción de condominio es la operación jurídica por la que se disuelve una copropiedad. Dos o más personas tienen un bien en común y deciden poner fin a esa situación: uno se queda con el bien entero y compensa económicamente al otro o a los otros.

El resultado final es el mismo que una compraventa: uno vende, el otro compra. Pero el tratamiento fiscal es radicalmente diferente.

Por qué tributa diferente a la compraventa

La clave está en la naturaleza jurídica de cada operación.

La compraventa es una transmisión patrimonial. Hay un adquirente que recibe algo que no tenía antes. Tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo oscila entre el 6% y el 11% dependiendo de la comunidad autónoma.

La extinción de condominio no es una transmisión patrimonial en sentido estricto, porque el copropietario que se queda con el bien ya era propietario de una parte de él. Solo está "especificando" su derecho, no adquiriendo algo nuevo. La Ley del ITP lo trata de forma diferente: tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD) al tipo del 0,5% al 1,5% (varía por CCAA).

Sobre la base imponible también hay diferencia: en la extinción de condominio, la base imponible no es el valor del porcentaje que se transmite, sino el valor total del bien. Pero incluso así, el tipo de AJD es tan inferior al de ITP que el ahorro es enorme.

Comparativa fiscal con un ejemplo

Piso valorado en 200.000€. Dos hermanos al 50%. Uno compra la parte del otro.

Concepto	Compraventa	Extinción de condominio
Valor transmitido	100.000€ (50%)	200.000€ (total)
Tipo impositivo	ITP 8% (Madrid)	AJD 0,75% (Madrid)
Impuesto a pagar	8.000€	1.500€
Ahorro	—	6.500€ (81%)

Con ITP al 10% (Comunitat Valenciana) el ahorro es aún mayor: 10.000€ vs 1.500€ = 8.500€ menos.

Quién paga el impuesto

En la extinción de condominio, el impuesto lo paga el adjudicatario: el que se queda con el bien. El que recibe el dinero y sale no paga ningún impuesto de transmisión patrimonial.

El que sale sí puede tener que tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF si ha habido incremento de valor desde que adquirió su parte.

IRPF para el que sale del condominio

El copropietario que recibe dinero y sale puede tener que declarar en el IRPF si el valor que recibe es superior al que pagó en su momento.

Si heredó su parte: el valor de adquisición es el declarado en el Impuesto de Sucesiones (valor de la herencia). Si recibe 100.000€ y el valor de herencia fue 90.000€, tiene una ganancia patrimonial de 10.000€ que tributa en la base del ahorro.

Si no hay ganancia, no hay tributación en IRPF.

Cuándo se puede usar la extinción de condominio

La extinción de condominio funciona para cualquier bien en copropiedad: inmuebles, vehículos, participaciones sociales. En la práctica, el 95% de los casos son inmuebles.

Casos habituales:

• Herencia entre hermanos
• Separación o divorcio (aunque tiene su propia regulación específica)
• Compra conjunta entre amigos o pareja que se disuelve
• Fin de una inversión inmobiliaria conjunta

Condición esencial: Los copropietarios tienen que existir en el momento de la extinción. No puedes extinguir un condominio si uno de ellos ya ha vendido su parte a un tercero.

Diferencias con la liquidación de gananciales

En el divorcio, cuando hay bienes gananciales, la operación que disuelve la copropiedad se llama liquidación de gananciales, no extinción de condominio. El tratamiento fiscal es similar (no tributa por ITP), pero tiene sus propias reglas y se hace generalmente junto al convenio regulador.

La extinción de condominio es para copropiedades nacidas fuera del matrimonio, o para bienes adquiridos conjuntamente por personas no casadas.

Cómo se formaliza

La extinción de condominio requiere escritura pública ante notario. Sin escritura, no hay inscripción en el Registro de la Propiedad y el adquirente no puede acreditar ser el propietario único.

Los costes notariales son similares a los de una compraventa, en torno al 0,1%-0,5% del valor del bien dependiendo del importe.

Qué documentos se necesitan

• Escritura de adquisición original del bien (herencia, compra conjunta anterior)
• DNI de todos los copropietarios
• Nota simple del Registro de la Propiedad actualizada
• Último recibo del IBI
• Tasación o valoración del inmueble (para justificar el precio ante Hacienda)

El plazo para pagar el impuesto

El AJD debe liquidarse en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura ante el órgano competente de la comunidad autónoma (la Consejería de Hacienda o equivalente).

Revisión de Hacienda

Hacienda puede revisar el valor declarado en la extinción de condominio si lo considera inferior al valor de referencia. Si se declara un valor inferior al de mercado, puede regularizar y cobrar la diferencia más intereses y sanciones. Por eso es importante usar un valor de tasación actualizado.